阳光城“双斌”交答卷，规模攀升后响起盈利和安全“警笛”

在规模竞速时代，千亿是房企必须要突破的基础门槛，在不断做大规模的路上，更多房企选择的是让规模越滚越大，而阳光城则选择适时收缩规模、严控风险。

3月14日晚间，阳光城公布2018年度财务报告，报告显示，2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元，同比去年上升70.28%；当期净利润39.06亿元，同比增长75.30%，归属与上市公司股东净利润30.18亿元，同比增长46.36%；报告期内总资产增幅23.52%，至2633.97亿元。

这是朱荣斌、吴建斌两大职业经理人到任阳光城之后的第一个完整财年，所有财务数据都在有条不紊的递增，在冲击千亿、规模竞速的这条路上，“双斌”无疑为市场交出了一份不错的答卷。然而透过这些绝对数字，仍能看到阳光城在2018年度净利润率6.92%、净负债率182.22%等核心问题。

在业绩会上，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，在带领阳光城做到有一点大之后，希望还能带领公司做到有一点强。

营收同比增70.28%

2018年阳光城销售额首度突破千亿关口达1628.56亿元，同比去年克尔瑞公布的915.3亿元增长77.93%，克尔瑞排名也从2017年的19名前进至14名。财报显示，其当期营收为564.70亿元，同比去年上升70.28%；总资产也有较大幅度提升，增长23.52%至2633.97亿元。

事实上，从2017年下半年开始，阳光城便进入发展快车道，当年实现销售额951.3亿元，同比2016年增幅高达95.26%，2018年阳光城继续保持了这种高位增长的态势，这是“双斌”带给阳光城最显著的变化，同时也是规模竞速时代阳光城的改变。

受益于这种高增长，以及执行副总裁吴建斌对于现金流的把控，2018年阳光城经营性现金流净额为218亿元，同比去年增长147.55%，达到历史高点，连续两个会计年度保持正值，平均回款率约80.05%。

高增长源于阳光城不断扩容其管控边界，2017年阳光城便新增13个区域公司，加上之前的17个，共架设有30个区域公司，深入到之前没有涉及的甘肃、新疆等地，这为2018年的业绩增长铺平了道路。阳光城的区域站位一直比较清晰，即“3+1+X”的区域布局：大福建、长三角、珠三角、京津冀及战略城市。财报显示，阳光城一二线土地储备面积占比76.87%，预计可售货值占比85.80%。报告期内，长三角及大福建依然是阳光城最重要的货仓，销售占比分别为22.25%和28.39%。

业绩会上，副总裁徐爱国表示，阳光城会主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市，对三四线城市会保持适度地关注。

华创证券研报表示，阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七年70倍销售增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也有望带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆叠加信用趋松、利率下行的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。

收缩规模

在超额完成千亿目标之后，阳光城没有选择继续扩容翻倍增长，而是在2018年下半年“急流勇退”，选择在土地市场收缩战线。2018年初，朱荣斌为当年土地支出做了800亿元的预算，占年度销售额50-60%，然而当期只用了预算的38.25%。报告期内，阳光城以权益对价306亿元补充土储面积约1333万平方米。

对此，朱荣斌在业绩会表示，“因为下半年市场下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上2018年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”这同时也体现在财报中：2018年5月，针对市场可能出现下行，公司开始收缩投资节奏，7月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价。

截止2018年期末，阳光城总土储面积4418万平方米，预计货值5494亿元，其中一二线城市土地储备面积占比76.87%，预计可售货值占比85.80%，累计成本地价4339元/平方米，根据公司2019年2月公告，其销售均价12925元/平方米。而2017年末，阳光城拥有土储建面3796万平方米，当时预估货值为4911亿元。

徐爱国也表示，拿地方面，今年应该还会坚持稳健、精准投资的战略，投资规模原则上会按照行业正常比例，即销售回款的55%。具体会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

不仅是在土地市场较为保守，阳光城在财务方面也严防风险。报告期内，公司扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点；有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点；净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。报告期内公司平均融资成本7.94%，有息负债1126.13亿元。

阳光城的财务状况比去年同期有较大的改善，然而仍然处于高位，尚未达到行业平均标准。吴建斌对此也并不满意，他表示，2018年下半年融资成本飙升，无论是内地融资，还是境外融资，成本都在提升，所以导致去年全年的平均融资成本将近8%，这个结果并不好，但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。

出身于中海的吴建斌，对于财务安全有较高的要求，他对于未来三年如何将负债有较为清晰的规划：“我们希望通过三年的时间，把净负债率降低在100%之内，2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点，今年（2019年）争取回到150%，希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。”

阳光城的经营绩效是另外一个急需解决的问题。根据财报，公司年度净利润率6.92%，与行业平均的10-12%平均净利润率相比有一定差距。财报显示，阳光城三费支出在2018年均有不同幅度上涨，其中销售费用同比增长82.90%，系本期合约额大幅上升相应销售相关费用增加所致；管理费用同比增长34.06%，系本期公司规模扩大相应管理相关费用增加所致；财务费用更是大增379.76%，系本期新增较多债券融资、使得相关承销费等相关费用记入财务费用、及其他融资利息费用化增加所致。三费的大增在无形中吞掉了阳光城的利润，而高额的融资利息更是背后重要的推手。

1800亿销售目标

朱荣斌为阳光城定下2019年销售目标为1800亿，仅比2018年高出10.53%，明显有些保守。在此基础上，公司制定底线管理策略，即要求集团各区域公司的销售都有一个最低指标，这一指标是按照目前已经具备的土储，制定供货能力的底线。同时要保证回款，将关注点从销售规模转到销售回款，调整经营奖激励措施，回款率力求超过2018年平均水平，保证现金流的安全可靠。

在财务方面，吴建斌针对将负债有三点策略。首先是提高内地和香港的评级，目前在内地的评级是AA+，希望经过今年上半年的努力获得AAA+；在境外的评级是B，希望跟投资机构沟通后评级变成BB。第二，加快在手项目的开发结转和结算，一旦2019、2020年度结算额达到千亿，则利润额和净资产都会大幅提升，能够有效降低负债。第三，通过股权融资或定增，吴建斌表示，“我们在引战方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能带来协同效应的投资者，比如保险公司、大型企业集团，或在管理、资金方面有优势的。在这方面我们有很多的方向，现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。”2019年会继续申请定增事宜。

与此同时，吴建斌认为，今年前两个月的融资形势比去年好一些，市场上的资金充裕，融资成本明显下降，“所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。”

在迈进千亿门槛之后，朱荣斌说：“规模到了1000多亿以后，我们不会唯规模论。”