手握深圳最大旧改项目，绿景中国的百亿目标仍未达成

不要规模只要利润的绿景中国(00095.HK) 2018年100亿元销售金额的目标还是没有完成。

3月21日，绿景中国发布2018业绩公告，已不再在其中明确交代销售规模，而在2017公告中其还指出总合同销售金额为36.19亿元。

2018年，绿景中国主要推出两个项目，一个是深圳的绿景红树湾一号，合同销售金额为23.5亿元；一个是4次推盘的绿景国际花城，销售金额共11.76亿元，它们的总销售金额是35.3亿元。此外，便是少量苏州等地的尾盘在售。

绿景中国回复第一财经称，2018年公司总合同销售金额是62.6亿人民币。

绿景按照服务进行经营分类，一共分为物业发展与销售、商业物业投资与经营、综合服务三个分部。综合服务分部包括酒店运营、物业管理服务及其他业务。

从公司收入来看，2018年实现收益45.16亿元人民币(单位下同)，同比增长52.2%。其中，房地产开发与销售所产生的收益约为36.64亿元，同比上升约73.3%，占据公司全年总收益的81.2%；综合服务产生的收益为3.08亿元，同比减少约13.2%。

绿景中国解释房地产板块收入上升的原因是，主要是销售绿景红树湾一号的高层物业及绿景国际花城，据了解绿景红树湾一号23.5亿销售金额中，当年确认收入为15.2亿元。

从利润方面来看，由于当期收入的增加，2018年公司毛利26.86亿元，同比增加38.6%，股东应占利润为12.37亿元，同比增加19.5%。

由于每年开发项目有限，绿景中国更注重利润的极致打磨。2017年时，绿景中国的毛利率为65.3%，一骑绝尘于同行，到了2018年，其毛利率下滑到59.5%，仍处于较高区间。

较高的毛利率水平，注重利润而非规模的特点与绿景中国的发展策略有关。

过去多年，绿景中国采用城市更新和少量招拍挂的双向扩张方式，从而获得低于竞拍的成本优势，获得较高盈利，同时自持及运营地理商业物业，获得稳定现金流。

目前为止，绿景的控股股东绿景集团手上有1200万平方米土储，一般情况下，由绿景集团拿下旧改项目，负责资源整合和项目孵化、一级开发，待条件成熟后，便将项目注入绿景中国。

这是绿景中国最大的优势，因此其可以无惧招拍挂的压力、也能保持超高的毛利率。

例如，2018年12月，绿景中国与绿景集团签约，以2000万元增持珠海香洲的一个城市更新项目，获得90.6%权益，该项目已处于成熟期后半阶段，将发展为住宅及商业综合体。

绿景中国称，这次注资行动是公司与控股股东独特联动的商业模式的一次事件，进一步大规模注入已经迫在眉捷，未来公司也会参考同样的方式引入控股股东持有的城市更新项目。

下一个大规模注入绿景中国的项目很可能是白石洲旧改。白石洲是深圳最大的城中村之一，曾有券商测算过，此旧改项目货值高达2200亿元。

在本次业绩会之前，或是由于旧改的不确定较大，项目尚未取得关键节点的突破，绿景中国对白石洲旧改的态度一直是不承认、不否认，犹抱琵琶半遮面。直至3月21日，绿景中国首次官宣白石洲及公布其项目进展。

据公司管理层透露，目前白石洲项目已完成集体物业补偿协议签订，更新改造范围的全部物业面积查丈工作已经100%完成、私人物业的搬迁补偿标准已经获得白石洲股份合作公司股东代表大会表决通过。项目已于2018年底获取专项规划批覆(规划建筑面积358万平方米，项目计划分三期实施开发)，全部私人物业确权率已达80%。

如果顺利，紧接着，白石洲项目将按计划启动私人物业补偿协议签订、项目实施主体确认及开展房屋拆除等工作。同时，控股股东希望年内确定总体注资方案有序推进向绿景中国分步注入工作。

若白石洲项目注入成功，毫无疑问，绿景中国的NAV估值、EPS（每股盈余）和Book Value（账面价值）都能获得提升。

不过在白石洲贡献业绩之前，绿景还是需要靠绿景国际花城、绿景红树湾一号作业绩支撑。

数据显示，绿景国际花城未来预计每年会推出10-15亿元的货值，绿景红树湾一号尚余下76亿货值。绿景中国旗下，尚有香港流浮山、深圳黎光、深圳美景、珠海凯威等数个项目待开发入市。

与2017年相比，2018年绿景几个关键的财务数据表现稳定，平均融资成本从6.6%下降到6.2%，资本回报率从10.5%增加至10.9%。

截至2018年底，公司在银行结余及现金约75.90亿元，总借贷约为233.24亿元，其中流动负债的借贷约为58.24亿元，资本负债比率约为137.6%。