泰禾转让项目纾困，黄其森与多个买家关门谈判

太阳底下没有新鲜事，曾经发生在绿城（03900.HK）身上的故事，如今落到了泰禾（000732）身上。

3月22日晚间，泰禾发布公告称，于当日与世茂房地产（00813.HK）签署《杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书》，杭州泰禾向上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，转让对价为3.79亿。

公告称，本次交易采用分步方式进行，交易前杭州泰禾持有杭州艺辉100%股权，交易完成后，杭州泰禾持有杭州艺辉49%股权，杭州艺辉将不再纳入泰禾合并报表范围，成为公司参股公司。

从传出泰禾有意转让项目股权至今，泰禾股价已经接连多日上涨，截止22日收盘报收20.87元。

消息显示，泰禾内部圈定用于转让的项目总数为12个，涉及资产总值高达600亿。预计到3月底，该等项目有望悉数出清。

项目股权转让，是泰禾用于舒缓公司短期资金压力的自救行为。是公司走出资金困局的第二个步骤。此前，该公司曾经祭出一系列降价促销措施，在一级商品房市场上出货回款。

有知情人士透露，泰禾当下的资金缺口大约在300亿左右。如果本轮项目转让得以顺利，该资金缺口有望被填上，从而帮助泰禾走出短期资金的压力。

据透露，除了此番拿下杭州项目控股权的世茂以外，其余开发商如保利、绿城、融创等也都在与泰禾进行接洽，只要价格合适，近期预计有新的项目股权转让落地。

对于此等项目股权转让，泰禾相关负责人向第一财经表示：“泰禾的优势在于产品力和操盘能力，而世茂的优势在于成本管控和运营管理能力。”

内部管控和运营是泰禾在高速扩张周期中最大的短板。黄其森也曾公开表示，泰禾的产品如果能到行业前10名，是一个大学生的话，那么管控能力大概只有50-100名，还只是个小学生。据悉，泰禾选择世茂是为了补其短板，世茂在行业里老大哥的地位以及同乡之情，都是黄其森首选世茂的原因之一。

泰禾选择合作伙伴的首要条件，即优势互补，上述人士表示：“黄老板会优先选择央企和龙头名企，而这也只是一个开始。”目前泰禾已经针对这项工作与世茂成立了工作小组，研究后续还有哪些项目可以共同开发。”

对于泰禾来讲，这是一次主动的出击，目前泰禾的权益比重较高，占85%左右，有较大的可出让空间，股权质押的空间也较大。而这一次陆续出售股权能够让持股更加分散，财务更加透明。这也是选择龙头房企的原因之一，泰禾正逐渐改变家族式的封闭管控方式，转而向更加市场化、透明化，运用现代治理方式提高运营水平，“客观来讲，黄老板正在转变自己的思路，这是走向开放的开始。”

过去几年，泰禾高速扩张之后面临去化之困，从而引发的财务危机是此次股权出让的推手。截止2018年6月30日的数据显示，泰禾有息负债高达1472亿元，净负债率381%，持续紧绷的财务状态叠加去杠杆的金融环境以及低迷的市场现状，让泰禾多次涉险甚至面临兑付危机。

另据透露，泰禾目前除了出售股权之外，还在对合作金融机构进行清理，“目前已经从100多家精简到了50家左右，未来的目标是精简至15-20家。”对于此做法的原因，泰禾相关人士解释，“由于个别金融机构资质的问题，泰禾与其合作背负较大的风险，不少金融机构暴雷将会传导至企业身上。”

此番，泰禾通过股权出让缓解债务压力，从客观上看，有助于完成债务结构优化，保障资金安全。

据称，黄老板对于此次关门出清计划给出了时间限制，即到2019年3月底。