屯兵六个上市平台，佳兆业急欲分担房开业务风险

3月26日，万科还在业绩会上感叹转型甚难，而同日召开业绩会的佳兆业集团（01638.HK）已暗暗定下多元化运营的目标：未来五年收入占比3－4成。

这个对比的背景是，目前为止，尚无房企找到清晰的多元化盈利路径，众房企2018年报中，多元化业务贡献的业绩仍微乎其微。转型是箭在弦上，多数公司的判断是来自未来房地产开发的前景限制，但佳兆业的多元化更多是为地产主业服务。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成为其背后的逻辑做出解释，佳兆业做旧改起家，旗下也有大量旧改项目，但一些旧改项目不止做住宅，还涉及其他产业。

佳兆业年报显示，2018年，公司收入为387亿元，同比增长18%，净利润33亿元，同比上升8%，毛利率为29%，较去年提升1.5%，核心净利润大幅增长304%至47亿元。

销售方面，2018年，佳兆业实现合约销售700.6亿元，同比增长57%，合约销售均价为18261元每平方米，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。

数据显示，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%。

近年来，佳兆业规模能快速扩张，与其自身独特的资源禀赋不无关系。旧改，穿起佳兆业地产主业和多元化业务的完整链条。

作为旧改专家，目前佳兆业的多项业务发展主要依托旧改支撑，其旧改项目仅在大湾区就有119个，包括深圳81个、广州12个及中山16个，占地面积约3000万平方米，货值达1.8万亿。

不过，旧改项目开发周期长，这1.8万亿货值、3000万平方米土储尚未能在佳兆业业绩中体现，如果能顺便转化，它们将构成佳兆业发展的想象空间。

佳兆业表示，过去十年，每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。2018年，佳兆业成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目，合计57万平方米进入土储，可售货值为330亿元。

佳兆业预计未来1-2年，将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元。

佳兆业新增土储的方式，以旧改供应和收并购为主。2018年，佳兆业获取项目近30个，新增权益建筑面积332万平方米，截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元。

它们构成佳兆业地产主业收入和利润的来源。2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%；而在大湾区内共有1300万平方米，占总土储的54%。

佳兆业集团执行董事兼行政总裁麦帆宣布，佳兆业2019年销售目标是875亿元，同比增长25%。

至于非地产开发业务，即佳兆业的多元化业务，佳兆业目前在财务报表中将他们分为租金收入、物业管理业务、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客运业务、其他业务。

2018年报显示，当期，佳兆业的主要收入仍来自房地产开发业务，为360.8亿元，其他所有业务加起来的收入为26.2亿元，占比6.7%。

郭英成对第一财经表示，佳兆业从十多年前开始就多元化发展，成熟一块分拆一块，相信这种办法行得通。”我们因为做城市更新，有很多业务板块很多，我们希望在这个基础之上发展别的业务，例如健康产业，希望能够其他产业的红利。”

郭英成希望，未来五年，多元化业务收入占比能达到30%至40%左右，“这是我们一直努力追求的。”

佳兆业有意借助外部力量发展。目前，除了佳兆业集团这个最早的上市平台外，佳兆业旗下还有5个上市平台，分别是：美加医学（00876.HK）、南太地产（NTP.N）、明家联合（300242.SZ）、振兴生化（000403.SZ）、佳兆业物业（02168.HK）。

除了在振兴生化（000403.SZ）是第二大股东外，其他4个上市平台，佳兆业均为第一大股东。

把成熟业务分拆上市，利用资本市场资金做大多元化业务，不失为一个好方法，只是在众多上司平台中，如何进行良好的运营及市值管理，不同平台如何吸引目标投资者关注，是个不小的考验。

此前因为振兴生化公司管治问题，佳兆业与第一大股东浙民投曾有过两次纷争，虽目前已解决且实现共治，但不失为佳兆业管治上市公司矩阵的警示与提醒。

对此，郭英成并未正面回应，其对第一财经表示，现有的六个上市平台，在管理上是相对成熟的，至于估值，“我们尽量做好，希望未来能有不错表现。”