上交所询问新城控股 要求解释利润及存货大幅增长合理性

4月2日晚间，新城发布公告称收到上交所针对其2018年年报的问询。

上交所主要发出4条询问：第一、2018年度公司的利润构成中，投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占比较大。同时公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信用损失率和新会计准则的采用，也是公司利润同比增长的主要原因。

针对利润方面情况，上交所针对投资性房产公允价值大涨209.02%做出提问，要求新城解释其合理性，同时询问利润的快速增长是否具有可复制性。与此同时，新城在2018年7月将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围，通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围，同时合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%，期内还将多家持股比例未超过50%的合营联营公司合并报表。上交所要求其针对合营公司带来利润一事做出解释，是够存在调节利润的情况。

另外，新城在2018财年的利息支出资本化比例较高，而利息资本化列支在资产负债表中，不会体现在利润表中，这意味着利息不会侵蚀当年的利润，上交所要求据此解释资本化利息支出的会计处理依据。同时，账龄超过1年的应收账款计提比例只有0.1%或1%，计提比例明显偏低，上交所要求其作出确定此比例的依据。而对于采用新会计准则分别增加营收和归母净利润34.02亿元和6.62亿元一事，要求新城量化分析其影响。

第二、报告期内，公司与关联方、合作方的应收应付款项增长较快且金额较大。请公司从较高的借款利率、交易的必要性、资金回收风险、与交易对方的关联关系等方面，补充披露。

对此，上交所针对新城应付间接控股股东及其子公司的计息款项为22.22亿元，利率水平为8%，高于贷款基准利率，且高于公司2018年度6.47%的平均融资成本作出解释。而应付关联方和少数股东账款占比大幅增加，上交所要求其解释业务背景和关联关系。

第三、报告期内，公司货币资金余额较高且增长较快，但长期借款和短期借款同样增幅较大，与此同时公司报告期内现金流较为紧张。请公司结合资金的利用效率和安全性，补充披露。

新城连续三年经营活动和投资活动现金流净额为负，上交所要求其做出解释及后续应对措施，同时，新城期末货币资金454.09亿元，同比增长106.90%，银行存款占比88.10%，公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。上交所要求新城解释货币资金月较高的同时存在较多有息借款的合理性。

第四、公司2018年度房地产开发业务增长较快，显著高于行业平均水平，但物业出租及管理业务毛利率有所下降。请公司就房地产开发业务相关事项补充披露。

对此，上交所要求新城解释存货增加90.59%基础上，其去化情况和存货情况的区域分布特征。而在此前，第一财经曾报道新城在2018财年库存骤增，且其城市布局多集中于三四线，未来去化或成为较大难题。

受上交所问询影响，新城控股股价4月3日早开盘跌幅超过7%至42.15元。