我爱我家大宗并购涉足商业地产运营

野鸭湖股权收购计划“流产”后，我爱我家（000560.SZ）再起重大资产重组。4月17日，我爱我家公告称，子公司我爱我家房地产经纪拟收购湖南蓝海购100%股权，最终交易价格5.6亿元。

早在今年2月份，我爱我家就曾宣布此收购计划，彼时尚未透露具体金额。随着最新消息公布，收购计划被坐实。

本次交易标的公司蓝海购2013年创立于长沙，立足房地产经纪业务，近年来逐渐聚焦于商业地产营销及运营细分市场，是社区体验式商业及商业公寓销售运营专业服务商。目前已发展至上海、武汉、南京等全国十多个城市。

截至2018年12月31日，蓝海购母公司账面净资产为1.95亿元，经收益法评估，蓝海购净资产评估价值为5.82 亿元，评估增值3.86 亿元，增值率197.68%。据评估结果，交易各方协定蓝海购100%股权的最终交易价格为5.6 亿元。

本次交易，我爱我家以现金方式购买全部股权，不涉及上市公司发行股份，对上市公司股权结构不造成影响。交易完成后，我爱我家主营业务不会发生重大变化，而商业地产营销及运营业务将得到有效补充。

值得注意的是，此次交易依然包含对赌协议。

蓝海购原前四位股东谢照、黄磊、胡洋及湖南玖行作为业绩承诺方承诺，自2019年1月1日起，蓝海购截至2019年12月31日、2020年12月31日及2021年12月31日累计实现的扣除非经常性损益后的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于0.7亿元、1.5亿元及2.4亿元。

我爱我家将在业绩承诺期单独披露蓝海购实际净利润与承诺净利润的差异情况，若未达标，则由蓝海购原前四位股东进行补偿。数据显示，2018年和2017年，蓝海购营业收入分别为1.51亿元和1.4亿元，归属于母公司的净利润分别为5564.08万元和4215.58万元。

实际上，随着房地产市场从增量向存量转变，越来越多的企业开始逐鹿商业地产。2018年，全国开业购物中心总数量超530个，商业总体量超4600万平方米，对比2017年数量，增加近30个。而随着商业地产由传统购物场所向服务性消费场所转变，更是涌现出如“盒马鲜生”、“无人便利店”等新业态。

据世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年数据，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量12%，仅次于美国，显著高于印度、巴西、韩国等新兴经济体，市场空间巨大。

我爱我家由此看中商业地产这片“蓝海”，目前其主要盈利点在房地产经纪业务，新房及商业地产业务发展相对平缓。面对传统二手房经纪业务日益激烈的市场竞争，我爱我家急需拓展房地产综合服务业其它板块，增强抗风险能力。

但商业地产这块瓜并不好啃。克而瑞研究认为，随着城市化进程减速、土地驱动红利减弱，商业地产市场已逐渐由增量市场向存量市场过度。据 CAIC数据，近三年国内新入市商业项目体量约1.45亿㎡。郑州、杭州、长沙等城市近三年新开规模超 2015年存量50%，投资风险加大。

而一线城市购物中心也已进入较为成熟的发展期，各购物中心因市场竞争大、同质化严重，不得不走向改造升级的道路。2018年，国内存量改造的商业项目超30个，而百货商店净闭店7家，未来将有更多百货被淘汰或改造转型；购物中心虽仍在扩张，但速度已明显放缓。

我爱我家此次收购，纵然利好其对社区商业的积极管理，形成更多赢利点。“但此类企业这两年持续收购，和普通中介模式完全不一样。如果盲目收购，后续势必会涉及消化问题，即类似并购标的能否发挥预期效果。如果收购后经营不好，会对我爱我家传统业务形成挑战和阻碍。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。