旧改成大湾区土地开发新风向 广深港模式各不同

在一些大城市新增供地越来越困难之际，城市更新逐渐成为一种发展方向。

“广州的旧改市场与今年上半年的土地成交市场如出一辙，持续升温的迹象显著。”曾参与北京路商圈的高第街商业改造等多个标杆性城市更新项目的戴德梁行高级助理董事温苑雯8月15日对第一财经记者表示，《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出城乡一体化发展，各项发展要素都需要大量土地来承载，在多城土地开发强度高企、增量土地供应有限的环境下，城市更新将成为全面承载湾区融合发展的主角。

粤港澳大湾区近四年常住人口增量高达563万人，是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。但在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区，拥有5.6万平方公里的土地面积，仅为另两大城市群的约四分之一，土地资源极度紧张。

与紧张的存量土地供应相对应的是高企的土地成交额。以粤港澳大湾区核心城市之一的广州为例，2019年上半年，广州土地成交额高达583.3亿元，是历年来同期成交金额最高的一年。

戴德梁行华中区研究部团队指出，在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下，湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步，城市更新是盘活存量资产、释放优质土地资源，促进经济可持续发展的最佳方案。

此前，平均人口密度分别相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍的香港、澳门，受限于建设用地有限，土地承载压力高，就通过项目重建来提高容积率，堪称粤港澳大湾区城市更新的先行者。

第一财经记者了解到，深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高；广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主，土地开发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%，传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%，城市更新势在必行。目前，深圳、香港在城市更新政策的完善、便利及可持续性等方面位居粤港澳大湾区第一梯队。

2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%，城市更新全面提速。

在此背景下，粤港澳大湾区各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向。

戴德朗行报告认为，香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构，由它主导的项目政策优惠力度显著。截止到2018年底，香港共完成重建改造土地面积169.6亩，为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

而深圳主要由市场主导，存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起，深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。

广州则以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主，包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。