蛋壳公寓风波升级 深圳开启“租金贷”摸查

长租公寓企业蛋壳公寓（NYSE：DNK）业主因讨要租金集体维权引发深圳市对于公寓行业的“租金贷”情况进行全面排查。

“深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的确有在摸查金融机构是否有开展‘租金贷’业务，还在排查中。”一家中资头部银行深圳分行人士向第一财经记者表示，目前还未见到正式的通知文件下来。

另一家不在被排查之列的深圳长租公寓企业也向记者证实确有此事，“没有收到正式的通知文件，但排查对象主要是针对‘租金贷’收入占比超过租赁企业租金收入的30%的长租公寓企业。”

截至发稿，深圳市地方金融监管局、深圳银保监局均未对记者采访作回应。

事件始于网传一份中共深圳市委政法委员会向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》（下称“《通知》”）。

该《通知》提及“发现蛋壳公寓存在‘租金贷’的情况”、“存在较大的涉稳风险”，要求尽快开展排查工作， 全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

据该份通知显示，成立于2016年2月的深圳市蛋壳公寓管理有限公司，在深圳签约业主1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。

疫情期间，蛋壳公寓维权风波已持续发酵，引起多地主管部门注意。

2月14日，就蛋壳公寓要求业主“免租”一事，深圳市住建局约谈蛋壳公寓相关负责人。深圳住建局要求，蛋壳公寓及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理问题。此前，杭州市房管局就疫情期间住房租赁企业复工发文称，住房租赁企业未能与房东就租金减免达成一致的，不得单方面停止支付租金。

本质为“住房租赁+互联网金融”的“租金贷”是不少长租公寓企业实现快速做大的一个核心“支点”。

“租金贷”模式下，租客与长租公寓企业签下租约，同时与该企业合作的金融机构签订贷款合约；金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。通过这种方式，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，积蓄资金池，形成财务杠杆，用以规模扩张、吸纳新房源。

与此同时，长租公寓企业顺利实现风险转嫁至房屋所有权人与租客。一旦出现资金链断裂等问题，信息本就不对称的业主与租客形成对立的两面，而租客除了腾出房间还要背负金融机构还租金贷压力。

早在2018年，长租公寓因资金池、租金贷、加杠杆等问题频繁爆雷，引发杭州、上海等地的主管部门叫停“租金贷”，但它并未消失。2019年12月，住建部等六部委发文明确要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

按照这一最新规定，蛋壳公寓原有租金贷比例高于30%的红线。此前蛋壳公寓的招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

以2019年前九个月为例，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。而2017年和2018年，这一比例也高达90%和88%。不过，这一规定给足了企业调整时间，蛋壳公寓称，已对这一指标作出调整，可确保在时限（2022年底）之前达到要求。

目前，蛋壳公寓仍未摆脱收支不平衡状态。其招股书显示，2017年和2018年，净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前九个月，净亏损扩大至25.2亿元。与上述时间段同期，其现金流为-1.1亿、-11.6亿、-16.3亿元。疫情“黑天鹅”来袭势必对其财务状况造成冲击。

作为“二房东”的蛋壳公寓近日深陷维权风波，也被指责“吃相难看”。有租客指出，它对租客的“免租”是指蛋壳公寓单方面要求业主免收一定时间段的租金，这也引发业内指责蛋壳公寓“两头吃”。

蛋壳公寓的种种风波显示出，本就依靠PE/VC数轮输血续命的长租公寓企业一直很难摆脱盈利难、管理滞后的行业共性难题。疫情持续，也对企业管理智慧提出了更高的考验。