逆市发力实力卓越，越秀地产交“满意”答卷

2019年楼市寒风瑟瑟，却仍有房企逆势补仓广州、杭州，并首度纳储深圳等核心城市；首度落地“轨道+物业”土储模式，解锁多元化增储方式……这种逆市做业务布局和发展模式较大突破的企业，需要胆量需要定力更需要底气。

发轫于广州的越秀地产既深谙稳扎稳打的务实之道，也懂得抢抓发展窗口期赢得快速超车的必要性。

2019年，越秀地产交出了一张“比较满意”的成绩单，销售金额、营业收入和利润额等数个核心财务指标，创下新高。

疫情持续至今，越秀地产也无畏楼市压抑氛围，公司复工率已超80%。围绕房企线上营销布局的推广平台“越秀房宝”也取得了不错的成效。超过300亿元的现金流、不足5%的低利率优势以及“轨道+物业”、国企合作、城市更新、旧村改造为代表的多元化增储方式加持，越秀地产有望在2020年继续稳中向好发展，具备更多对抗行业、外部环境周期的能力。

业绩稳步进阶

中小房企悄然倒下、融资难、现金流紧张、债务压顶等诸多现实面前，稳中向好发展的势头对于房企来说变得越来越难了。

越秀地产还是取得了一份不俗的业绩。年报显示，越秀地产2019年实现营业收入约383.4亿元，同比上升45.0%；权益持有人应占盈利约为34.8亿元，同比上升27.7%；毛利率约为34.2%，同比上升2.4%。

公司2019年实现合约销售额721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年目标人民币680亿元的106.0%；合同销售面积约为349万平方米，同比增长26.1%。

比年度业绩更能刺激房企敏感神经末梢的是现金流。报告期末，越秀地产现金及现金等价物为301.9亿元，较年初上升11.2%。净借贷比率为74.0%，处于合理区间。

“从数据来看我是比较满意的。”董事长林昭远言及这一业绩表现。

回溯越秀地产近四五年的发展轨迹，公司地产开发主业步调稳中向好。以营业收入指标为例，越秀地产基本按照逐年递增百亿元的步调去推进，稳打稳扎的务实风格显著。

公司融资成本优势依旧显著。2019年，越秀地产整体平均借贷成本为4.93%，处于房企中低位。公司境内成功发行各类债券合共约73.0亿元，年期介于三至五年，发行利率介于3.60%至4.03%之间，债务年期组合和债务结构持续优化。

得益于国资的强大背景背书及越秀集团旗下越秀房产信托基金（00405.HK）、越秀交通基建（01052.HK）、越秀金控(000987.SZ)等多个上市平台的协同，越秀地产的利息成本常年处于行业低位，一度与华润置地（01109.HK）、中国海外发展（00688.HK）等老牌央企开发商相当。

在“房住不炒”叠加疫情冲击的环境下，不仅中小型房企，甚至规模较大的部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险。第一太平戴维斯根据全国龙头房企的净负债率及现金短债比统计，房企2020年平均的净负债率和现金短债比为90%和1.81。

类似于越秀地产这种具充沛现金流、多平台支撑、低融资成本的房企，无疑将获得更多发展主动权。

“历经几轮楼市调控之后，大中型开发商基本找到了节奏：在调控时期拿地，调控放松后卖楼，越秀地产这样具融资及现金流优势的国资背景开发商接下来有望更好抓住发展窗口期。”一位房地产业人士表示。

对于2020年，越秀地产将销售目标定为802亿元，同比增速从2019年的24.8%降至11.21%，这一业绩目标增速属于兼顾了疫情影响、现金流平衡等多方因素，属于正常销售步调。

“今年按照可售货值1461亿，去化率大概是55%的水平，去化率和2019年基本上是持平的。”董事长林昭远表示，如果愿意大力度打折促销，项目去化肯定会快一些，但越秀地产在保持规模增长的同时还要保持经营质量。

多样化增储齐头并进

2019年于越秀地产来说也是多样化土地增储方式齐头并进的一年。

“轨道+物业”、国企合作、城市更新、旧村改造，不少房企跃跃欲试的土地储备方式都为越秀地产所用，且这些纳储方式或多或少有着隐形的准入门槛。

以国企合作拿地为例，国企集团军大多倾向与同属国资背景的企业组成联合体。

这种有门槛的拿地方式在旧改、城市更新项目上也有体现。自2018年以来在广州、深圳等不少热门城市的中心区，城市更新、旧村改造是主流甚至唯一的获地方式，参与者者也多是根植本地数十载的开发商或国资背景外来央企。

相较之下，兼具“本土+国资”背景的越秀地产在拿地尤其是优质地块储备上有着独特优势。

以“轨道+物业“模式为例，越秀地产2019年收购的3个“轨道+物业”项目贡献合同销售金额约50.8亿元，占总销售额比例约7%。

自2019年2月，越秀地产引入广州地铁为第二大股东后，先后收购了广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，总交易代价达230亿元，新增总建筑面积约315万平方米，约占集团总土地储备的13.2%。

同时，越秀地产拿下了广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。

“在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米，占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进指出。

相较前几年，越秀地产在土地储备方面也呈现出更强的目的性。

自2018年以来，越秀地产便放缓了全国化扩张的步伐，称将90％的投资聚焦于粤港澳大湾区。据越秀地产2019年土储数据显示，51.7%位于大湾区，华东地区、华中地区、北方地区、西部地区分别占比为15.8%、18.9%、11.7%及1.9%。其中，粤港澳大湾区内，越秀地产实现了布局广州、深圳、中山、江门、佛山、香港六座主要城市。

粤港澳大湾区规划出台之后，珠三角都市圈的协同互动只会愈发频繁和深入，城际铁路、地铁等基建推进进程也会被放到更高的战略地位。

机构投资者认为，“轨道+物业”叠加股东方广州地铁的助力，越秀地产的后续土地储备及纳储优势会进一步释放。

至于新业务的投资，目前越秀地产的养老业务有9个项目、4000多个床位；长租公寓业务也在稳步推进，业务架构愈趋明朗和完整。

由于越秀地产在疫情重灾区湖北地区的土储占比不超过10%，对年度销售目标自然影响不大。面对当前市场环境，公司的首要原则是确保现金流平衡，销售铺排计划和投资计划要匹配现金流角度。

公司负责人士也指出，目前公司的现金足以覆盖短期负债，现金流充足，若有一些好的项目，公司会抓住机会。

（本文仅供参考，不构成投资建议）