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融资土储双优势加持,中国金茂展现强大“抗疫力”

第一财经 2020-03-26 17:24:02

责编:高莉珊

新冠肺炎疫情直直浇灭楼市对“小阳春”的幻想。随着复工潮逐步来临,市场渐渐重启,但近几个月房企错失的行情已无法挽回。当偿债高峰年叠加现金流紧绷,谁能活下去、活得久,成为无比真实的话题。

不确定年代中,一匹盈利稳健、综合能力突出的“黑马”闯入行业视野。3月25日,中国金茂(00817.HK,简称“金茂”)发布2019年报,期内实现合同销售额1608.06亿元,同比增长25.63%,首次挺进行业前二十,回款超过1500亿元,回款率超90%。

自近年异军突起之始,金茂便以卓越的产品力著称,并于2017至2019年实现超52%的复合增长率。当行业整体承压时,金茂处于低位的融资成本、连年攀高的ROE表现和优质土地储备,将成为其抵抗市场波动的筹码。

在稳定对冲疫情影响的预期下,金茂今年维持2000亿销售目标,并计划于2021年、2022年分别突破2500亿、3000亿大关。仅在今年,金茂便已备好3000亿以上可售货值。凭借城市运营“第二曲线”,金茂正练就强大的“综合免疫力”,稳定穿越行业周期。

融资优势助推盈利

从住宅销冠到规模增长,金茂一直被看作业界“黑马”。过去几年间,凭借旗下金茂府系产品线的高品质,该集团开始崭露头角,并于2018年突破千亿销售大关。2019年,在行业调控趋严的背景下,金茂再次驶入发展快车道。

报告期内,集团收入433.55亿元,较上年度增长12%;股东应占利润64.52亿元,同比增长24%,盈利能力表现优秀;物业开发销售收入约377.21亿元,占收入总额约87%,较上年增长12%,为集团主要收入来源。

年报显示,金茂在其布局全国的40余城中,均保持引领地位。北京、南京、温州、杭州、宁波五城,去年销售均超百亿元。在行业竞争激烈的北京,金茂单城销售高达200亿。凭借“绿色健康、智慧科技”,保持产品力领先,是金茂创新高的关键。

尤为可贵的是,金茂净资产收益率表现突出,近三年ROE指标持续攀升,到去年已高达17.17%,优于同规模房企。该指标是净利润与平均股东权益的百分比,体现自有资金获取净收益的能力,可衡量公司运用自有资金的效率。指标数值越高,盈利能力越强。

巴菲特曾说,“如果只能选择一个指标来衡量公司经营业绩的话,那就选净资产收益率吧”。多位业内人士同样表示,只要房企把握好ROE、IRR、土储质量、及整个投资周期,围绕重点项目布局,市场及投资机构方均会看好。

从2009年前的地产高利润时代,到房企动用杠杆,走至效率和利润并重的周期,控制成本、提升盈利能力成为行业新命题。近年来,金茂一直坚持“适度原则”,聚焦深耕、质量在先,并兼顾短期开发盈利与长期收益,向经营要效益。

这一切离不开公司融资能力的支持。年报显示,金茂不仅拥有较低的净资产负债率,更以其稳健表现赢得资本市场信赖,持续保持TOP20中的超低资金成本。2019年,金茂平均借贷成本仅4.94%,较2018年再降0.17个百分点。

2019年,公司发行18亿公司债,5年期,利率3.72%;发行2.5亿美元债券,5年期,利率4%;发行5亿美元优先担保票据,10年期,利率4.25%;发行20亿公司债,5年期,利率3.65%;2020年,发行25亿中期票据,3年期,利率3.1%。

而同期,行业整体新增融资成本达7.07%,较2018年上升0.54个百分点。去年三季度以来,信托贷款、境外发债以及开发贷等逐步收紧,房企借贷成本整体持续走高。相较同行,金茂突出的融资优势,在疫情“黑天鹅”下尤为可贵。

截至报告期末,公司未提取贷款余额874亿元。受益于集团稳健的财务表现,近日,花旗、中金等机构均给予中国金茂“增持”评级。花旗表示,该行向来喜好资产负债表较安全及盈利能见度高的企业,综合分析之下,首选中国金茂。

城市运营“第二曲线”

快速发展这几年,金茂一直凭借金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线赢得市场口碑,金茂府系更是其业绩贡献的“第一曲线”。2019年,成都武侯金茂府首开当日去化达83%;作为府系2.0智慧理念的集中体现,深圳龙华金茂府在2019年11月首开劲销37.2亿。

深圳龙华金茂府(实景图)          成都武侯金茂府(实景图)

但地产环境风云变幻,传统物业开发模式已触及天花板。正如英国管理思想大师查尔斯·汉迪的“第二曲线”理论所言,企业按照常规的发展路径前进,终会遇到发展边际,如果能够适时找到第二曲线,将帮助企业实现第二次飞跃。

上海金茂大厦

金茂将创新赛道锁定至城市运营。自1998年落成金茂大厦之时,金茂就开始见证和推动上海城市和产业升级,构思长期发展的城市运营之道。如今,由中国金茂打造的上海北外滩、长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城等项目,已成为行业经典案例。

2019年,金茂新落地7个城市运营项目,期末累计落地数量20个。通过“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”城市运营逻辑,以规划驱动和资本驱动,解决城市发展动力问题,以城市功能升级与产业升级,助力城市可持续发展。

经过几年培育期,金茂的城市运营模式已进入可复制阶段,并切实反哺业绩。据悉,2020年金茂20%的可售货值都是城市运营拿的地,业内预估,这部分利润率会高于30%。今年,金茂将继续发力,项目体量预计超过1000万方,为集团发展提供强大动能。

在城市运营的规模化、品质化发展下,金茂已进入金茂府与城市运营共同作用的“双曲线”发展阶段。2019年,集团深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群,并首次进入金华、张家口、潍坊等7座城市。

中国金茂持续推出城市运营项目

报告期内,金茂新增土地储备1390万平方米,79%位于一二线核心城市,平均拿地成本同比下降7.4%。其中,来自城市运营贡献的新增土储,占全年新增土储的40%。这意味着,城市运营也极大增强了金茂的品质土地获取能力。

当下,中国新型城镇化正迈向“都市圈”时代。金茂将持续投入城市运营这一角色,通过打造环境佳、配套优的品质新城,吸引高素质人群,拉动创新活跃、科技引领、知识密集的产业发展。至今,金茂已积累上千家有较强影响力的产业资源。

展望未来,在城市运营加持下,金茂土储将持续优化,其人居市场空间也将随城市运营发展而拓展。随着集团战略模式的优势持续释放,管理层有信心于2022年突破3000亿签约销售额大关,成为品质城市的引领者。

(本文仅供参考,不构成投资建议)

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