疫情致德国商业地产市场断崖式下跌，物流地产一枝独秀

近年来，德国商业地产一直是欧洲热门的投资领域之一。然而在新冠肺炎疫情的冲击下，今年第二季度，德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一。

法国巴黎银行房地产公司（BNP Paribas Real Estate）首席执行官比恩科夫斯基（Piotr Bienkowski）认为，这反映了投资者担忧市场未来走势的不确定性，而封锁政策则大大限制了投资活动的正常进行。

不过值得注意的是，物流地产却因其稳定的收益和供不应求而逆市上扬，上半年的成交额与去年同期相比飙升了43%。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时称：“疫情改变了人们的工作和生活方式，越来越流行的居家办公让酒店与短租公寓不再像以前那样受欢迎；而随着人们进行网络购物、网络订餐日益频繁，一方面令线下商场门可罗雀，另一方面也让物流、仓储地产变得十分抢手。”

二季度商业地产成交额“断崖式”下跌

法巴银行数据显示，2019年德国商业地产市场（包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等）的成交额高达700亿欧元，创下历史新高。本来大多投资者对2020年寄予了厚望，但自今年3月起，疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷。

法巴银行一份最新调查数据显示，上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元，二季度只有108亿欧元，同比下降了20%；与过去五年的平均值相比，也减少了17%；预计全年的成交额为500亿欧元，为2014年以来的最低值。

高力国际（Colliers International）德国资本市场主管卡德尔（Christian Kadel）认为，鉴于今年经济将经历二战以来最严重的衰退及高度的不确定性，商业地产上半年的整体表现并不比以往逊色，但由于商业地产的交易流程较长，事实上绝大多数交易都是在疫情大面积暴发前就已确认的。

高力国际的数据显示，上半年柏林、慕黑、汉堡、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特等德国7个主要城市的办公楼最高租金年化回报率仅2.9%，明显不如以往的3.5%~4%，疫情带来的影响可见一斑。

德国信息调查机构Bulwiengesa的数据显示，今年上半年，德国市场上成功出租的办公室面积仅4万平方米，而去年同期为11万平方米。

孙杨对第一财经记者表示，以法兰克福为例，以前有不少外地员工都是周一到周四住在酒店或短租公寓，周五下班后回家，但由于疫情，如今居家办公已很普遍。他称，这其实是一种“双赢”，对于外地员工来说，他们有更多的时间可以陪伴家人；而对于企业而言，需要提供线下办公的空间大幅减少，降低了运营成本。

德国评级机构Scope近日也下调了12只公募房地产基金的评级，这些基金管理资产约1000亿欧元，资金主要投资于办公楼（61%）、零售物业（24%）和酒店（9%）。Scope预计这些基金2020年的平均回报率将在1.5％~2.0％，低于2019年的3.1%。

不过尽管评级被下调，房地产基金的总体评级仍处于较高水平，平均评级为“a”，意味着可以为投资者提供良好的风险调整后收益。

物流地产“一枝独秀”

在其他商业地产类型普遍萎靡不振之际，德国物流地产却逆势上扬。法巴银行的数据显示，上半年德国物流地产的成交额同比大涨了43%，此外，租金也没有与其他商业地产一样下跌，回报率稳定在3.6%左右。

商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）分析部负责人林辛（Jan Linsin）称：“我们看到许多投资者正在筹集资金，准备对欧洲地区及全球的物流地产进行大规模投资。”

孙杨表示，随着网购越来越普及，德国电商此前在物流和仓储方面布局的不足也逐渐体现出来，疫情期间在网上购一次物，往往要等一周才能送到，这也意味着物流、仓储地产还有很大的需求空间。而且，以前为了节约成本，不少物流仓储都被选在远离城市的偏远地区，但现在为了加强运输效率，有逐渐向城市靠拢的趋势。

不过，高力国际也指出，由于疫情影响，上半年德国物流地产外国投资的比例同比从61%大幅下降到了45%。此外，市面上优秀资产供应不足也在一定程度上影响了投资者的热情，二季度没有一笔超过5亿欧元的大额交易，最大的一笔交易金额2亿欧元，买家来自英国。

高力国际的物流专家昆兹（Peter Kunz）认为，虽然目前欧洲的疫情在整体上基本得到了控制，但对市场的影响并不会马上消失，投资者今年的决策会更加谨慎。他预计，德国物流地产全年的成交额会在50亿~60亿欧元之间，达不到去年的66亿欧元。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，近年来，中国投资者对德国房产的投资从全球水平来看还不算高，主要关注柏林、杜塞尔多夫和慕尼黑的房产， 对商业地产的兴趣则主要集中在医院、酒店和美容院上，随着中国和德国经济的复苏，相信不久以后，包括商业地产投资在内的经济活动都将再度活跃起来。