住宅商业“双轮驱动”，新城控股半年营收翻倍

经历一番自我调整后，新城控股（601155.SH）正重回高质量增长轨道。

8月21日，新城控股公布2020年半年度报告，期内公司实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。

“住宅+商业”双轮驱动是新城控股的核心优势。疫情影响下，新城商业表现亮眼，上半年租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。

正如该集团董事长王晓松所言，新城控股将从“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。在保持规模之际，追求高质量、稳健、可持续增长，将是新城控股长期坚持的战略路径。

营收利润实现高增长

在诸多房企因疫情盈利缩水时，新城控股保持住其惯有的增长步伐。半年报显示，上半年集团实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%。

东北证券称，上述营收高增主要受地产结算规模高增拉动，期内集团地产结算收入527.66亿元，同比增长92.3%；结算面积504.96万平方米，同比增长90.9%；结算均价10450元/平方米，同比微增0.7%。

传统房开业务仍是新城控股的主要业绩来源，期内集团销售金额975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。其中，在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市，新城控股的市场占有率均为top5以内。

截至报告期末，新城控股合约负债与预收账款2290.8 亿，同比高增32.66%，覆盖去年营收的2.67倍；同时，集团下半年计划竣工2474 万平方米，同比增长71%，预收充足及竣工高增为业绩增长奠定基础。

不可忽视的是，商业地产同样是新城控股稳定的“现金奶牛”。根据半年报，上半年吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%；实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达96.08％。

新城控股的商业板块起步于2008年，彼时新城在常州成立全资子公司新城万博，试水商业1.0。2012年，新城控股推出“吾悦”商业品牌，这标志着新城的商业地产产品开发从此进入标准化阶段。

2013年，新城在调研后发现，三四线购物中心项目出现较大缺口，这片蓝海成为新城商业的突破口。2014年12月，上海青浦新城吾悦广场开业，标志着新城正式开启“吾悦广场”的快速复制模式。

王晓松对新城的规划是：第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来15年的利润则来自商业管理。“住宅+商业”双轮驱动，是新城控股立足长远的业绩护城河。

事实证明，新城控股对上述业务的提前布局，已抢占未来地产竞争的优势赛道。2015年，新城商业租金收入仅1.55亿元，到2019年已增长至40.69亿元，年均复合增长率达126%，2019年该业务毛利率更是超过60%。

进入2020年，新城控股持续扩大商业布局，在全国持续落地吾悦广场综合体项目。同时，集团持续拓宽在西北地区的商业版图，目前已布局该地区全部省份，并覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。

仅6月最后两天，新城控股便落子5座吾悦广场。例如，6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服， 这意味着西宁第二座吾悦广场落地城北区。

在大数据、人工智能等新技术不断普及的当下，新城控股还不断依托科技力量构建智慧商业，创造智能化商业消费体验。目前来看，住宅商业“双轮模式”已在新城内部跑通，并助力集团构筑核心竞争力，走上资金正循环。

加速布局一二线核心城市

今年上半年，新城控股把握市场机遇，积极拓展住宅和商业综合体项目，以较低成本获取了大量优质地块，并对高潜力区域进行前瞻性布局，主动抓取周期轮动带来的机会应对市场风险。

期内，新城控股新增土地储备56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，仅6月份便斩获19个优质项目。在克而瑞发布的行业排行榜中，集团前七月新增土地货值1571.6亿元，稳居TOP10行列。

值得注意的是，新城控股在深耕长三角的同时，深度拓展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明等全国重点省会城市，加大高能级城市布局。

截至报告期末，新城控股已进入全国115个大中型城市，以上海为中枢、长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的布局；集团总土地储备1.37亿平方米，足以满足未来2~3年的开发运营所需。

天风证券研报指出，今年新城控股战略性增加高城市能级的土地项目，获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，表明公司投资能力较强。

难能可贵的是，在加大拿地力度的同时，新城控股经营杠杆持续下降。期末公司资产负债率87.66%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降至35.06%。

上半年，新城控股适时运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产，积极拓宽融资渠道，期内公司运用ABS、超短融、境外债等方式实现融资现金流净额94.9亿元，较2019年的-155.2亿元改善明显。

其中，集团先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元；在境外发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。

截至报告期末，新城控股在手现金余额649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。

天风证券认为，目前新城控股各项经营重回正轨，公司估值处于龙头房企低位，商业地产发展渐成规模，财务状况显著改善，依旧看好公司中长期发展，维持“推荐”评级。

兼顾经营效益与产品品质

“在地产行业，传统的产品打造主要靠经营驱动。如果追求高周转，产品必然要做到高度标准化，具备快速复制的可能性；如果追求利润率，就要不停给产品做加法，以期增加产品溢价。”中指研究院认为。

但与行业普遍现象不同，新城控股在规模与质量并重的战略下，坚持从客户需求出发，通过组建完善的客研团队，打造满足客户需求、解决客户痛点的产品，实现经营效益和产品品质的平衡。

2019年，新城启动“未来社区”专项研究，通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对生活的潜在影响，描摹出12大类未来社区生活场景，并对智能社区、生活圈运营等6类客户敏感度高的场景进行优先落位。

新城认为，未来社区生活场景落位的关键在于“社区门厅”——通过打造互联、共享、智能化的社区门厅，并配置自营式物业、物流及商业配套，为业主带来更多便利、提升居住体验感，实现社区发展、物业提升的良性循环。

在中指研究院看来，新城的产品竞争力主要聚焦于两方面：在房价水平、客户购买力较低的三四线城市，以控总价为前提，同时针对客户敏感点进行提升，确保产品领先于当地市场；在一二线等能级较高的城市，进行“一城一项”等标杆产品打造，满足客户深层次的居住需求。

为更好地将产品推向市场，近期新城控股线上购房平台全面升级，2.0版本的“小新e房”全新上线。目前，房企线上售楼平台多以项目展示、引流蓄客为主，线上认筹、认购、付款等功能尚不够完善，“小新e房”则可效解决这些痛点。

据悉，“小新e房”依据4R线上营销理论进行升级迭代，在识别、触达、转化、成交四个过程中，提供了全面的解决方案，打造注册、看房、推荐、认购一体化管理及服务，将线上售房进一步推向系统化。

数据显示，下半年新城控股计划竣工136个子项目，实现竣工面积2474.28万平方米，其中住宅项目1537.70万平方米。在线上营销优势、推货进度提速等因素加持下，新城有望进一步巩固其行业领先优势。