首页 > 新闻 > 地产

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

恒大物业急速冲刺上市,肩挑降负债重任

第一财经 2020-09-30 17:24:41 听新闻

作者:孙梦凡    责编:胡军华

尽管有龙头房企恒大支撑,但对手来势汹汹,恒大物业同样需借力资本市场。

战投回购之危暂缓后,中国恒大(03333.HK)的“降负债”动作仍在继续。

9月29日晚间,恒大发布公告称,恒大物业集团有限公司(简称“恒大物业”)向香港联交所递交上市申请,计划在获得上市批准后进行全球发售股份。

从恒大透露物业上市意向,到正式提上日程,中间不过两个月时间。这期间,该集团经历了为物业引入战投、谋求恒大汽车科创板上市、陷入债务危机传闻、863亿战投转为普通股等一系列事宜。

所有动作都围绕恒大的新战略进行,其中最重要的一环便是“降负债”。

恒大的债务压力确实存在,这也是近期风波发酵的根源。截至上半年末,恒大净负债率199.34%,剔除合同负债及预收款后资产负债率为85.28%,现金短债比仅0.52,踩中融资新规涉及的三条红线。

恒大正加大力度“降负债”:即加大销售及回款,下半年力争3800亿元销售回款;严格控制土储规模,平均每年减少3000万平方米;陆续分拆优质资产上市,实现公司权益增长。

但在种种舆论压力下,恒大加快了一切可稳定市场情绪的动作,包括分拆物业公司上市。尽管此举不能直接减少有息负债,但可做大公司权益,降低账面负债比率,以远离融资红线警报区。

对此德银认为,分拆属于重大利好,港交所已批准恒大分拆其物管业务。此外,恒大汽车拟发行人民币股票在科创板上市。如果顺利的话,意味着至少有342亿元人民币的收益。

银河联昌也表示,恒大物业和汽车分拆上市,将推动净负债率大降50个百分点,加上严控拿地,预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

放眼至地产行业,物业上市也已迫在眉睫。今年来,房企分拆物业上市力度不减,其中不乏世茂服务、融创服务、华润万象生活等大体量玩家,目前碧桂园服务已拥有千亿市值,市场竞争愈发激烈。

今年6月,恒大物业成立外部业务开发团队,并收购了五家区域物业管理公司,总在管面积772万平方米,均由独立第三方物业开发商开发。但目前为止,恒大物业仍依赖集团资源,外拓能力待提升。

截至2020年6月30日,恒大物业总在管面积约2.54亿平方米。这其中,由恒大集团所开发物业在管面积占其总在管面积的98.9%。

从营收规模看,恒大物业已站到强者行列。2017年~2019年及截至2020年6月30日,恒大物业收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元及45.63亿元;净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元及11.47亿元。

反观行业竞争者,上半年碧桂园服务营收62亿元高居榜首,绿城服务、雅生活分别营收44亿元、40亿元,恒大物业可排到第二;过去3年,恒大物业净利润复合年增长率195.5%,在中国物业服务20强企业中最高。

“上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的房企不无关系。从另一角度看,目前物企市场仍较分散,远未达到充分竞争状态,行业整合、龙头市场占有率提升还有很大空间。”克而瑞物管认为。

尽管有龙头房企恒大支撑,但对手来势汹汹,恒大物业同样需借力资本市场。恒大物业表示,此次上市集资用途为进行战略收购及投资、升级信息系统及设备、运营资金及其他一般企业用途等。

恒大物业还面临盈利的烦恼。过去三年,恒大物业毛利率水平分别为9.8%、12.2%、23.9%,今年上半年该数值升至38.1%,但主要因地方政府为应对新冠疫情颁布监管支持政策,导致社会保险供款扣减或宽免。

2017~2019年,恒大物业销售成本由39.67亿上升至55.78亿元。为节省开支,公司雇员数量过去三年有所降低,但因平均酬金上升,截至2020年中期,雇员福利开支仍占其销售成本的63.2%。

为突破盈利瓶颈,近年来物企加码增值服务领域,已贡献出不俗的利润。典型如碧桂园服务,上半年该公司社区增值服务收入约6.03亿元,同比增长96.2%,该分部毛利率高达65.9%。

恒大物业也在发力增值服务。2017~2019年,该公司社区增值服务收入分别为2.51亿、3.35亿、5.73亿,复合年增长率51.1%;非业主增值服务收入分别为16.10亿、21.03亿、21.48亿,复合年增长率15.5%。

若成功上市,恒大物业有望借此加大收并购力度,提高市场占有率,并探索新业务空间。不过,在助力自身及集团账面数字向好时,如何保证物业服务质量不掉队,是其面临的新课题。

举报
第一财经广告合作,请点击这里
此内容为第一财经原创,著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。

文章作者

一财最热
点击关闭