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疫情困境之下,美国房地产市场为何依旧火爆?

2020-11-25 17:58:51

作者:谢亚轩    责编:张健

今年三季度以来,美国房地产市场十分火爆,地产销售快速增长。从同比增速来看,美国成屋销售和新屋销售分别在今年5月、4月触底,并从7月开始快速增长,7-9月美国新屋销售折年数同比增速分别为46%、40.8%、32.1%,7-10月成屋销售折年数同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%,均处于2000年以来的最高水平,上一个成屋销售增速的高点为2009年11月的42.7%,而当时销售的高增长是在连续三年负增长和前年同期明显低基数的情况之下出现的。第二,美国房屋空置率处于历史最低水平,意味着购房具有需求基础。美国地产销售火爆有望持续,并且推动美国地产投资加速。

今年三季度以来,美国房地产市场十分火爆,地产销售快速增长。

从同比增速来看,美国成屋销售和新屋销售分别在今年5月、4月触底,并从7月开始快速增长,7-9月美国新屋销售折年数同比增速分别为46%、40.8%、32.1%,7-10月成屋销售折年数同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%,均处于2000年以来的最高水平,上一个成屋销售增速的高点为2009年11月的42.7%,而当时销售的高增长是在连续三年负增长和前年同期明显低基数的情况之下出现的。今年成屋和新屋销售的高增长均非受益于低基数因素,2019年三季度成屋和新屋销售折年数同比增速的均值为2%和15.7%,这使得今年三季度美国地产销售的高增长更为坚实。

从绝对水平而言,10月美国成屋销售季调后年化总数为685万套,创2005年11月以来的十五年新高;8、9月新建住房销售季调后折年数为99.4万套、95.9万套,达到2007年以来的最高水平。

疫情困境下,美国房地产市场为何如此火爆?

第一,房地产行业是利率敏感型行业。按揭利率的调整对于房地产销售起到调节作用,低按揭利率刺激居民的购买行为,而从历史来看,联邦基金利率下调周期往往能够较好地传导至抵押贷款利率,低贷款利率刺激地产销售增速上升,同时广泛的低利率环境也将帮助房地产企业进行融资,从而刺激地产新开。2019年以来,美国抵押贷款固定利率持续下降,当前15年期、30年期抵押贷款固定利率分别为2.28%、2.72%,达到了理事最低水平。

第二,美国房屋空置率处于历史最低水平,意味着购房具有需求基础。2010年以来,美国房屋空置率和出租空置率持续下降,随着新冠疫情发酵,居民居家需求上升,可能进一步降低了空置。空置率可以作为一个反映房屋实际供需关系的指标,当前房屋空置率已降至0.9%的历史最低水平,出租空置率一度降至5.7%,也处于历史较低位置,这意味着私人部门购房具有需求基础。

第三,中高端住房更受青睐,凸显出总量宽松货币政策对资产价格的溢出效应。从不同类型房屋销售和价格看,中高端住房销售情况明显好于低端住房,显示并非底层民众在加紧购房,而是有多余财力的群体利用低利率环境进行的投资活动,这也是总量宽松货币政策之所以会对资产价格产生溢出效应的原因;美国10月成屋售价中位数一举攀升至31.3万美元,为1968年有记录以来的史上最高水平,同比更是增长显著;全美地产经纪商协会NAR首席经济学家表示,成屋销售中位数售价屡创新高证明高端市场的销售更为强劲,当月售价在100万美元以上的房屋销量几乎翻倍,而最低售价范围内的二手房销量反而在下滑。

第四,美国散户入市侧面反映政策援助对资产价格产生推动作用。有信息表明,个人投资者在疫情期间对美股的参与度明显上升,同样侧面反映了政策援助和宽松的金融环境对于居民流动性状况的支持作用,和对金融市场和资产价格的积极影响。

除了销售之外,地产投资同样可能受到带动。金融危机后销售和房价的相对低迷使得地产商新建住宅的热情不高,新建私人住宅开工的平均水平相对历史而言偏低。这意味着过去的供应也相对有限。在销售改善、低利率的情况下,地产商可能选择增加融资、扩大营建开支。

美国地产销售火爆有望持续,并且推动美国地产投资加速。经过11年的去杠杆,美国家庭部门重新开启加杠杆进程,此前企业部门本已进入加杠杆阶段,家庭部门的加入将推动美国金融周期进一步上行,这也将促成弱美元周期的最终确立。

 

(作者为招商证券首席宏观分析师)

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