华民：为什么投资房地产是错的

为什么投资房地产是错的？

近日，中国美国经济学会副会长、中国商务部经贸政策咨询专家、复旦大学经济学院教授华民在接受第一财经记者采访时认为，金融稳定需要长期金融市场的加入，根据费雪的判断，长期金融市场就是股票市场，“投资房产”是一种负债行为，但购买股票则是一种向企业家贷款的行为，能带来收益，不能把高杠杆买房子错误地当作一种投资行为。

华民表示，根据新古典经济学家的生产函数，劳动、资本、技术作为三大要素，土地和房产并不在函数内，但却在影响经济增长，当土地使用从农业转向工业可以带来经济增长，但是当土地从工业转向住房用途时则会压制经济增长，这就叫作住房资本主义。如果把住房和土地写进新古典主义的生产函数，这两项将出现在分母上，而非分子上。

“这意味着，凡是一个经济体房地产发达了，就会通过两个渠道压制工业和经济增长，第一是成本，房地产价格上升导致工业活动的成本上升，叫作抽租；第二个渠道是金融渠道，房地产价格上升会导致更多资金流向该部门，实业拿不到现金流，可以叫作抽取现金流。大家都在分享房地产的盛宴，但它却破坏了生产函数。”华民说。

华民认为，工业具有“稳定器的作用”，制造业具有稳定功能。1997年金融危机后泰国经济之所以没有彻底崩溃，关键在于它有制造业；韩国的经验更说明，制造业在1997年金融危机后成为经济复苏的主要推动力量；日本相对受金融危机影响比较大，因为在1989年金融危机发生之前，日本的制造业已经大规模迁移到海外。

“没有实体的情况下，泡沫破了就是破了，所以我们千万要保住实体，少做房地产投资，多做股票投资，维护好一个健康的股票市场，创造财富。”华民说。

为什么有制造业在，危机冲击就会有限呢？华民认为，因为金融危机导致本币贬值，在导致金融投机失败的同时，却有利于制造业出口，这是工业稳定器效应的重要原因所在。

他认为，最能体现一国制造业是否处于良性循环的标准是其制造业出口总额占世界市场的份额，以色列经济比较稳定，就是因为其出口占GDP的比重高达40%。

“对于以工厂或高科技为目标的良性投资热潮，即使在大潮退去后，留下的遗产也足以在若干年里继续推高生产效率。所以我呼吁企业家回归实业，实业才能稳定经济，才能带来稳定的金融和稳定的社会。”华民说。

华民还强调，中国的创新应该重点关注生产技术创新。他把创新分为生产技术创新、消费技术创新、社交技术创新，当一个国家随着人口增长率下降、资本积累的增长、资本边际效应递减的时候，经济增长会下行，如果通过生产技术创新，我们能够把经济增长拉到一个新的高度。中国目前大量的创新是消费技术创新和社交技术创新，而缺乏生产技术创新，带来的后果是非理性消费。