7天56亿美元 房企开年密集融资抢“窗口期”

房地产金融监管日益严格，房企抓住机会加紧融资。据第一财经记者不完全统计，截至1月7日早间，2021年已经有13家房企公告发债，其中鑫苑置业（NYSE.XIN）为公司债，其余均为美元债，总规模超过56亿美元。

整体来看，本轮发债利率不高，世茂集团（00813.HK）、碧桂园（02007.HK）、旭辉控股（00884.HK）、龙光集团（03380.HK）等房企利率集中于3%-5%之间，最低的是碧桂园在1月6日公告发行的5亿美元债，利率仅为2.7%。处于合理区间5%-6%利率的包括宝龙地产（01238.HK）、禹州集团（01628.HK）、正荣地产（06158.HK）等。

规模较小的房企在本轮融资中成本较高，6日，当代置业（01107.HK）公告发布2.5亿美元债，票面达到9.8%，同一日中梁控股（02772.HK）发布2亿美元债，利率9.5%，7日早间，华南城（01668.HK）发布1.2亿美元债，利率达到10.75%。

2020年8月，“三道红线”融资新规颁布，2021年元旦之后，针对“三道红线”的试点企业即将扩容的消息愈演愈烈，与此同时，2020年12月31日央行又颁布针对银行的“两道红线”。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示，房地产融资被频频监管之下，尚未被“三道红线”纳入试点的企业肯定会抓住今年一季度这个窗口期争取融资机会。“房地产行业此前2-3年一轮的大周期已经没有了，然而具体到某个区域或者城市的小周期依然存在，只是窗口变得非常短，有时只有一两个月的周期，因此房企必须抓紧一切可融资机会。”

除了抢抓融资窗口期之外，房企同时也在2021年面临大规模到期债务。“偿债高峰”已经成为近两年房地产行业的高频词汇，2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7%。

贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力继续攀升。

近五年房企债券融资发行周期集中在3-5年，融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约效果。贝壳研究院分析表示，在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜同时也表示，此时融资，房企一方面是为了解决企业自身当前的流动性问题，另一方面也是在置换之前的高成本融资以降低财务成本。

事实上，今年开年以来房企融资是延续了去年下半年的趋势。根据贝壳研究院统计，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%。而2020年全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。