千亿房企大刀阔斧改革，最新一家是中国奥园

多轮调控政策密集落地后，房地产行业的发展逻辑已变。加紧组织架构变革、向管理要红利，已是众多房企的必然选择。

第一财经获悉，中国奥园（03883.HK）内部正在着手推进新一轮组织架构调整，主要涉及旗下地产板块的地产集团和商业地产集团，且力度颇大。此前，奥园已明确划分地产板块和非房板块，并将非房业务划入新成立的悦康控股。

“本次调整只针对地产、商业地产两个二级集团，奥园地产开发业务将由从原先的‘集团总部-二级集团-区域总部-城市公司’的四级管控，转变为‘集团总部-区域-城市公司’， 大集团将直接管理两大集团的地产开发业务。”奥园方面告诉第一财经，此次调整后，集团直接管控，管理链条更短。

奥园是国内销售规模千亿级的房企，2020全年销售额同比增长11.8%至1320亿元。据其官网信息显示，目前奥园集团的业务涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育等板块，旗下拥有三家上市平台。

“今年年初，奥园将地产和非房分别定位为‘幸福生活板块’和‘悦康板块’，随后，奥园斥资30亿注册成立悦康控股，全面统筹非房业务板块。”奥园表示。“幸福生活板块”包括地产集团、商业地产集团、国际投资集团；“悦康板块”则包括科技、健康、文旅、金融、跨境电商、教育等。

工商资料显示，悦康控股成立时间为2021年1月25日，由奥园集团有限公司100%持股。悦康控股直接控股广州奥际电子商务有限公司、广东奥园文化旅游集团有限公司等四家公司，后者的子公司涉及科技、电子商务、文化旅游等多领域。

在其非房板块中，奥园健康(03662.HK)系港股上市公司，目前总市值约34.64亿港元；奥园美谷(000615.SZ)由其此前收购的京汉股份更名而来，要以绿色纤维新材料为基础，力争成为国内“美丽健康产业第一股”，目前总市值约82.73亿元。

奥园方面称，此次组织架构调整，可强化集团大运营，加强内部协调联动，提高集团一体化管理和精细化管理能力；同时，有利于奥园房地产板块和非房板块形成协同效应，以充分的产业整合运营实力，发挥聚合的力量。

据悉，奥园还将在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。地产集团与商业地产集团则将集中优势、资源聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

“接下来，我们会进一步明确地产、商业地产集团的各自定位。”奥园方面告诉记者，本轮组织架构变动后，各区域的年度业绩指标也会有所变动。“本月作为过渡期，各大区按照既定军令状目标执行，后续将会有所调整。”

实际上，奥园不是首个大刀阔斧改革的房企，也不会是最后一个。今年以来，已有新城控股(601155 .SH)、世茂集团(00813.HK)、金地集团(600383.SH)、祥生控股(02599.HK)、建业地产(00832.HK)等房企密集调整组织架构。

再往前看，据克而瑞统计，从2020年至2021年1月份，50强房企中有27家在组织架构上进行了调整和优化。10强房企动作最积极，有6家房企在2020年进行架构变动，TOP3房企碧桂园、恒大、万科均有所调整。

从变革方向看，多数房企将总部定位为“战略把握者”，在打造总部生态系统的同时强调做精，相近职能部门进行合并，形成管控精、业务精的模式。与此同时，区域整合兼并，“锄强扶弱”之下实际是资源的合理分配。

亿翰智库也表示，目前规模型房企多采用“总部—区域—城市”的三级管控架构，一方面缩小管控半径，节省管控成本，提高管控端效率；另一方面，将多余阶层全部去除，保证沟通的畅通高效，促进战略实践的快速落实。

在提高效率的同时，许多企业进入地产上下游赛道，寻找增长第二曲线，包括城市更新、代建、文旅、康养等领域。奥园此次调整也符合这种模式，通过缩小集团与区域的管理半径，提高运作效率，同时提高城市更新的战略地位。

“高杠杆高成长的模式已不再适用，未来房企欲在行业中占据稳固地位，必然要向经营管理谋求更多效益。”亿翰智库认为，无论合并还是分拆，目的都在于更好地把握投资节奏，提升管理效率，通过扁平化的方式赚足管理效益。