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物业第一股彩生活营收下降背后,“爬坡”转型期有待突破

第一财经 2021-03-26 18:24:00

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

彩生活尚未完全摆脱业务调整的困扰。

当同行积极跑马圈地之际,最早登陆资本市场的物业股彩生活(01778.HK)却身处转型困局。

3月26日,彩生活发布2020年度业绩报告,公司营业收入同比下降6.5%至35.96 亿元,归属于控股股东的净利润同比增长 0.6%至5.02亿元,净利率同比增长1.2个百分点至 15.1%。无论哪个维度看,彩生活放到业绩大幅增长的物管行业,都显得格外刺眼另类。在超过30家物管公司陆续上市之后,彩生活这家最早发掘物管行业机会的公司,似乎起个大早赶个晚集。

2020年,彩生活已然意识到自身问题,宣布“二次创业”,主动调整发展策略,追求更有质量的增长,期间精简架构、降本增效、优化债务,增强盈利能力。去年8月,该公司董事会主席兼首席执行官潘军还曾表示,“彩生活计划再用一年左右的时间,让集团重新回到一个高增长的阶段来满足投资人的期望。”但年度数据看来,一些指标已然修复,但漫长的调整仍未结束,公司经营绩效并未完全步入上升轨道。

‍‍具体到毛利率来看,彩生活物业管理和增值服务的毛利‍‍率在2020年都有所提升。其中,物业管理的毛利率为28.4%,同比增加了0.8个百分点,增值服务毛利率保持在94.9%的高位水平,同比增加了2.3个百分点,集团整体的毛利率为33.6%,在物业行业中处于较高的水平。

营收下降、净利润增长背后离不开公司的成本管控。报告期内,彩生活的服务成本由上一个财年的近24.90亿元下行至本财年的23.89亿元。其中,以销售与分销开支、所得税开支等为代表的成本支出大幅减少。

外界瞩目较多的债务及经营资金状况也得到了优化,资产负债率同比下降 1 个百分点至 55.8%,经营活动现金流同比增长51.6%至 8.26 亿元,‍‍从而带动公司的现金余额增长35%,达到了26.13亿元。用彩生活执行董事陈新禹‍‍的话来说,“公司从净债务转为净现金,目前彩生活的财务状况是历年来最好的。”

与大多数物业企业仍在快速扩张不同,彩生活过去一年整体处于规模缩减状态,主动退出了不少低效益项目。截至 2020 年 12 月 31 日,合约管理总建 筑面积为 563.4 百万平方米,对应的社区数量达到 2841 个,该组数据较2019年均有小幅度下降。

物业管理服务业务一直被视为彩生活的基本盘业务,既关乎公司业绩是否稳定,又起到平滑增值服务业务等新业务板块业绩波动的作用。

本报告期内,物业管理服务收入同比减少1.7%至32.84亿元,但在总收入中的占比却提升至91.3%,这也被认为是符合现阶段公司基础物业回归本源战略方向的表现。

然而,彩生活作为物管行业中最具互联网基因的企业,业界对其关注较多的增值服务业务板块,在报告期内的盈利状况并不理想。

数据显示,2020年该公司增值服务的收入同比减少36.1%至2.56亿元,与之对应的收入占比也由上一年度的10.4%降至7.2%。该业务板块涵盖的线上推广服务、销售及租赁协助、其他增值服务分别录得同比-42.2%、-24.5%、-43.8%。其中,新冠疫情的影响是构成增值服务收入减少的核心因素之一。

潘军在出席26日的业绩会之际表示,“彩生活2019年开始进行调整变革,通过一年半的调整,目前已经基本完成,未来我们的目标是追求更有质量的规模和增长,为股东创造价值。”

公司管理层在公布业绩之际,也披露了新的人事变更:黄玮离任彩生活首席执行官,潘军将回归一线兼任CEO,同时继续担任彩生活董事会主席;花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活董事会担任执行董事;京东集团副总裁、京喜事业群总裁郑宏彦、360战略投资中心副经理孙冬妮出任彩生活非执行董事。

这一轮人士变更,既有深化业务转型的诉求,也有与母公司花样年(01777.HK),战略股东京东、360深入协同发展的战略诉求在内。按照潘军的说法,素来注重市场化拓展的彩生活接下来也将更多借力母公司、战略股东等进行城市物业服务、社区增值服务等业务的深化和探索。

同日,花样年也披露了2020年业绩。报告期内,花样年实现总收入217.59亿元,同比增长14%;拥有人应占溢利为9.77亿元,同比增长11.9%;此外,公司2020年的合约销售金额492.07亿元,同比35.9%,2021年花样年销售目标定为600亿元。

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