净利增幅10年来首度降至个位数，“优等生”中海地产亦面临成长压力

稳健、小步提升，中海地产（00688.HK）2020年的业绩依旧极具中海特色。

3月29日，中海地产披露年报显示，公司 2020年实现营业收入同比增长13.5%至1857.9亿元；股东应占溢利同比增长 5.5%至439亿元；毛利率和净利润率分别录得30.05%、23.6%，虽然同比有小幅下滑，但仍处于地产行业较高水平。只不过，过去10年来大部分时间维持20%以上归母利润增幅的中海，同样也受到了疫情影响，利润增幅下降至个位数。

截至2020年末，中海地产的资产负债率录得60.14%，净借贷比率录得32.63%，在手现金录得1104.7 亿元，属于行业少数位列“绿档”的房企之一。公司平均融资成本录得3.8%，处于行业最低区间。

自中海地产董事会主席颜建国2017年掌舵以来，中海地产加速的迹象十分显著，拿地金额便屡创新高。2020年，中海新增土地储备 64 宗，权益投资金额同比增长16.3%至1318.4亿元，对应新增货值约2741.7 亿元，新增货值居行业第三。加上上海建国东路、北京中信城和苏州太湖项目，中海地产权益购地金额达1447亿元，同比增长27.7%，完成了公司2020年拿地权益预算1400亿元的目标。

其中，一二线城市属于中海地产重仓的区域。报告期内，中海‍‍在一线城市含香港权益购地金额达435亿元，‍‍占比33.0%，公司59.6%的新增土地投资位于粤港澳、长三角、京津冀三大都市圈。

中海地产副总裁郭光辉在3月29日的业绩会上指出，2021年中海地产在土地投资方面将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。

目前来看，中海近两年的加速成果，暂时还未体现在业绩上，随着市场格局的变化，公司面临的挑战或将更为严峻。

颜建国指出，房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始。“分化”将是房地产下半场最重要的特征。

他所谓的“分化”具体将展现为：一是市场分化，房地产下半场，一二线及强三线城市将是主战场。二是企业分化，针对房地产企业的“三条红线”金融监管政策及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”，将阻断高杠杆房企扩张路径，中小型房企规模快速上升的通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。三是投资分化，土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多的机会；具备商业资产投资运营、城市更新、旧改等城市运营能力的企业拥有更多机会。四是管理分化，行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强 的企业才能在竞争中胜出。五是产品力分化，好产品、好服务永远是赢得客户的关键。

在中海看来，三道红线、四档管理和土地集中供应的新规，对于中海地产是更公平、更好的竞争机会。

“我们的资源、能力有效匹配‘五大分化’趋势并具备比较优势，这是我们在不确定市场中致力于确定性增长的基石。”颜建国又指，集团亦将发挥公司的财务资金优势，在分化的下半场积极寻求合适的同业并购机会。

在2020年中期业绩会上，颜建国除了强调“我们的目标是百年基业”外，也表示，“住宅开发业务，持有型商业物业，教育、养老、物流、供应链管理等创新业务，这三类产业，公司的目标都是要进入行业头部。”

在资源配比上，中海地产仍延续以90%的资源聚焦立足“今天”的住宅开发，以7-8%的资源投入面向“明天”的成长型业务商业物业，以1-2%的资源投入为“后天”培育增长点的创新业务。

报告期内，中海地产商业资产管理实现收入44.0 亿元。公司管理层提出了，该业务2025年将实现 120 亿元的收入目标。