权益比不足五成，新力控股千亿规模成色待提升

凭借合作获得流量，仍是中型房企快速“长大”的捷径。作为起步较晚的规模房企，新力控股（02103.HK，下称“新力”）在规模突破千亿大关之后，仍在寻找着继续攀岩的道路。

作为一家来自江西的后起之秀，新力控股2019年登陆资本市场，2020年全口径销售规模约1137.4亿。不过，因新力擅长通过合作撬动规模，期内销售权益比例约为44%，权益销售金额约为504.2亿。

从新力控股的成长之路、策略定位也可看出，区域型房企在全国化扩张过程中，会面临哪些突破与挑战。

过去一年，新力最重要的关键词之一是：均衡土储布局，淡化区域房企色彩。2020年，新力通过招拍挂、收并购、产业勾地取得35幅地块，合计应占权益代价约157.36亿元，平均土地成本约每平方米4527元。

截至期末，新力总权益土储为1521万平米，一二线城市占比约85.6%。按权益面积算，江西省、大湾区、长三角及华中华西等其它地区分别占31%、33%、20%和6%，可售的权益货值达到2600亿。

管理层表示，2021年仍将用销售回款的40%投资拿地，其中公开招拍挂占一半份额，剩下50%来自收并购、产业勾地、城市更新、代建与品牌输出等。同时，要抓住集中供地的机会，利用合作基因整合更多资源。

“22城集中供地，对中小企业是一个机会。因集中供地下地比较多，获取的可能性也更大一些。”在3月31日举行的2020年度业绩发布会上，新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林表示。

新力控股常务副总裁刘翔进一步解释称，头部企业会将更多精力和资金放在22个重点城市，但除此之外，新力还有几十个城市的落点。“大家都去抢热点，反而我们就有反周期拿地的窗口期，对土地成本获取也有优势。”

对于收并购拿地，张园林态度较为开放。“收购无非是算账，如果对我们的利润、贡献、产出等各方面都是正向的，这件事就可以去做。”

保持拿地节奏的同时，新力也面临盈利考验。2020年其全年收入约280.7亿元，同比增长4.0%；股东应占核心净利润约18.7亿元，同比增长0.8%。同时，期内毛利率24.4%，减少5.2个百分点，净利润率约7.3%。

“毛利率有所下降，离不开行业趋势的影响，如土地成本有所上涨。”管理层称，之前新力收并购项目较多，利润率相对较高；去年交付的项目中，招拍挂的比例上升，导致利润率有所下降，未来毛利率会稳定在24%~25%的水平。

土地、利润之外，新力的第三件大事是降负债。自登陆资本市场后，新力融资渠道有所拓宽，如在岸人民币、公司债和ABS、离岸美元债等。目前其融资占比中，银行贷款约50%，其它非标融资占比约26%，加权平均债务成本为9.1%

不过以“三道红线”衡量，新力踩中一条，期末净负债率43.6%，同比下降3.4%；现金短债比1.2倍；剔除预收款项后资产负债率73.2%，同比有所下降，但比监管要求的70%仍有3个百分点差距。

新力方面表示，将提高公司的管控能力，加快项目预售及结转交付的节奏，使其一步步提前确认收入、拿到利润，增加资本总额，降低负债比率。“我们有信心在一年到一年半时间左右，达到监管要求。”