新盘去化攀新高，重庆楼市悄然升温

因土拍高热、楼市升温，“山城”重庆的网红气质又浓重了些。

在刚过去的一周，重庆新开盘四个项目，推出体量4.38万平方米，成交4.32万平方米，面积去化率达99%。房地产信息服务商克而瑞表示，在土拍行情火爆的西区和北区，上周集中加推的均为高热度项目，创下今年周度集中开盘去化率新高。

在重庆地产行业工作多年，张荣对此深有感触。“相较年初，现在市场确实有所上行。”他说，自四月份土拍以来，市场情绪受到明显刺激，很多新盘房源紧缺、取消优惠政策，二手房业主涨价预期上行。“现在买房的人多，开发商不愁客户。”

作为我国中西部地区唯一的直辖市，重庆曾在2015年吸引大量投资客涌入，市场步入上行通道，直到2018年才有所放缓。进入2020年，在成渝经济圈上升为国家战略等利好下，重庆土地市场及地产投资悄然回温，进而带动楼市变化。

不过，因市场环境有所躁动，关于重庆将加码调控的声音不绝于耳。“应该还是会出政策，引导市场适度降温。”一位规模房企重庆公司总经理表示。

土拍热潮后的市场

重庆楼市情绪被点燃，从一个月前的土拍开始。

4月29日晚，重庆首次集中供地落下帷幕，中心城区46宗地最终收金635亿元，占去年重庆卖地金额的近六成。更让市场哑然的是，此次土拍溢价率普超50%，最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。

当晚，受土拍热度影响，有临近出让地块的楼盘已经紧急“封盘”。“因为拍地的原因，渝北区有的楼盘都暂时停售了，主要针对一些较好的楼层。”当地一位置业顾问对第一财经表示。五一小长假期间，重庆一些热门板块同样人头攒动。

因市场热度高涨，有网友调侃：“五一出去玩了四五天，回来后发现买不起了。”真实的重庆楼市到底如何？购房者所言纵有自嘲成分，但也折射出市场情绪的微妙变化。

据克而瑞统计数据，上周（5.24-30）重庆新开盘四个项目，分别为东原大发印未来、春和锦阴、绿地重庆城际空间站、华侨城云溪都会，各推出72套、32套、136套、182套房源，去化率分别为94%、100%、98%、100%，建面均价都在万元以上。

此外还有旭辉金科空港、东原江山印月、绿地听江左岸等20个项目加推，共推出1626套，成交1121套，认购率69%。其中，去化率最高的为东原江山印月项目，达到100%，建面均价最高的为金辉彩湖云璟项目，约18557元/平方米。

从总成交看，上周重庆共成交79.20万平方米，环比上涨30.84%，建面均价13269元/平方米，环比上涨0.89%。“市场需求旺盛，持续供不应求，加上月底冲刺，房企集中备案，成家量处近期高峰，价格稳中有升。”克而瑞如此评论称。

当地一位房企负责人告诉记者，重庆最近市场存量的去化速度确实较快，因为这次拍地溢价率比较高，给市场和购房者传递出了信心；此外重庆限价比较严格，如果用目前的低价去反推，现在一些楼盘的售价还是有非常大的价值空间。

谈及日前的土拍大战时，该房企人士仍记忆犹新，并称“后悔没多拿两块地”。

不仅新房市场情绪升温、楼盘取消购房优惠，重庆二手房业主也蠢蠢欲动，涨价甚至停售观望心态上行。贝壳平台数据显示，5月以来，重庆二手房挂牌量下降，4月30日二手房挂牌量约16.1万套，截至6月1日平台内二手房约12.76万套。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，土拍对重庆市场有刺激作用，但土拍之前，重庆市场已经有炒作苗头。其中很重要的原因是，重庆购房政策比较宽松，除此之外，重庆房价相对其它一些城市比较便宜，性价比比较高。

一位熟悉重庆楼市的地产从业者也称，重庆房价之所以较低，一方面因为它是山地类型，没有内环之说，各区域都有发展重心；第二地域面积广，新盘供应多，会对二手市场形成制衡；第三重庆本地收入一般，难以支撑更大的存量市场。

调控加码预期强烈

抛却此轮土拍影响，重庆楼市早在今年3月就有升温趋势。

克而瑞数据显示，2016年底开始，重庆楼市驶入上升周期，市场成交量快速攀升，2018年重庆中心城区成交达到高峰，成交量超2838.33万平方米。2019年市场回调，成交量同比下跌，2020年叠加疫情影响，全年成交不足2000万平方米。

但是，自今年三月份以来，随着楼市从疫情冲击中走出，加上成都等地陆续出台调控政策，部分需求外溢，重庆市场预期逐渐转向，一定程度上刺激了成交。

据克而瑞重庆机构数据，3月份，重庆主城区商品房成交2.34万套，成交面积249.98万平方米，环比增长94%，同比增长91%；供应面积193.97万平方米，环比增长220%，同比增长113%，日均卖房756套。

从房价涨幅也可见一斑。国家统计局数据显示，进入3月份，重庆新房价格涨幅扩大，当月新房价格环比上涨0.9%，涨幅全国第4；4月涨幅1.4%，涨幅全国第1。二手房方面，三四月重庆环比分别上涨0.8%和1.3%，涨幅排名第11位和第2位。

作为我国中西部地区唯一的直辖市，重庆区位优势突出，是成渝城市群的组成成员之一，但房价一直较为稳定，因此这轮行情也被视为进入价值补涨的通道。

从人口基数看，据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日0时，重庆市人口总数为32054159人，排名全国第19位，占全国比重为2.27%，较2010年的全国比重上涨0.12%。作为全国四大直辖市之一，重庆人口数量一直居于高位。

对“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的房地产市场来说，人口基数与结构变化对楼市具有重要意义。

“持续的人口流入，必然将新增人口对应到住房需求上，重庆房地产红利依然存在。”克而瑞称，按照重庆市人居住房面积36.5平方米计算，十年间重庆新增住房需求1171.7亿平方米，每年有上千万方的新增住房需求，未来仍能较为稳定地支撑住房消化。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此轮楼市行情从深圳上海开始，蔓延到广州北京，进而到非热点二线城市等，就连北京、长沙等严调控的城市都出现上涨，因此重庆市场上涨并不奇怪，实则受货币政策等因素影响。

李宇嘉表示，重庆已经稳定了两三年，但这轮上涨不会持续太长时间，主要因利率收紧、额度控制，随后土拍政策或许也会调整。“重庆土拍规则很特殊，不限价，下一轮土地出让也许会有所调整，比如竞配建等要求，市场会逐步回归正常。”

值得注意的是，新近消息显示，近期重庆三峡银行、兴业、浦发的部分支行暂停办理二手房房贷业务，建设银行5月26日再度上调房贷利率，首套房约5.65%、二套房约5.85%。大部分银行未停贷，但房贷额度紧张，放款周期延长或暂停放款。

多位当地中介表示，重庆部分银行对二手房放款确实有所收紧，主要是近两个月交易量太大，不过并非普遍现象，只要购房者征信没有问题，一般都可以放款。利率方面，与近期深圳、杭州、苏州等地一致，重庆也有上调房贷款利率的趋势。