恒大负重前行，减债有决心亦有压力

风口浪尖的中国恒大（03333.HK）发布了备受关注的2021年中期业绩报告，公司上半年累计实现营业收入2226.9亿（人民币，下同），同比下降16.5%，毛利为人民币288.4亿，同比下降57%。

处于降杠杆关键期的恒大，业绩下滑早在市场预料之中，因公司2021年主要工作并不在于提升经营绩效，而是降低债务绝对值。截至报告期末，恒大账面借款总额为5717.75亿，较2020年末的7165.32亿下降1447.57亿。

上半年，恒大采取了多个措施降低债务水平，包括出售附属公司嘉凯城及恒腾网络相应股权等，目前，相关资产出让工作仍在继续。

恒大表示，为改善现阶段现金流情况、应对流动性问题，公司于报告日期后及截至2021年8月27日，采取了系列措施以稳住经营局面，包括：积极解决向供货商和承包商付款；向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部份欠款，总金额约人民币251.7亿 元；以及继续出让了恒腾网络、盛京银行、恒大冰泉等下属产业的部分股权，同时，公司还出售了5个地产项目股权及非核心资产，总代价约为人民币92.7亿元。

加速推进项目开发施工

上半年，恒大收入为人民币2226.9亿元，其中，物业发展部份收入下降18.8%至人民币2119.5亿元，主要由于交楼均价下跌了11.2%，交楼面积也比 2020年同期减少8.5%。物业管理收入达人民币52.3亿元，较2020年同期上升76.3%，主要由于管理服务的面积大幅增加。另有投资物业收入达人民币4.64亿元，略高于去年同期。

本报告期，恒大毛利出现较大幅度下滑，至288.4亿元，主要由于交楼面积减少，及进行了全国促销活动，实施销售价格优惠，销售均价下降。整体毛利率为12.9%。

恒大上半年的其他收益净额为229.0亿元，比去年同期增加217.1亿元，主要是出售恒腾网络及嘉凯城两家附属公司的股份。

资料显示，6月29日，恒大以现金代价44.33亿港元(相当于人民币36.88亿元)出售恒腾网8%股权。6月30日，又以现金代价27.60亿出售嘉凯城29.9%股权。这两笔股权出让均已确认为附属公司收益。

市场销售方面，恒大采取了比较激进的促销方式回笼资金，上半年合计实现合约销售金额3567.9亿元，同比增长2.3%；合约销售面积 4301.4万平方米，同比增长11.4%，累计销售回款3211.9亿元，同比增长2.9%。

相对于积极销售去化，恒大在上半年的投资行为十分克制，共计购得土地储备15幅，并就现有14个项目进一步购买周边土地，新购土地储备预计建筑面积771万平方米，平均成本人民币4072元╱平方米建筑面积。

截至2021年6月30日，恒大总土地储备项目778个，分布于中国233个城市，总规划建筑面积 2.14亿平方米，土地储备原值为人民币4568亿元。此外，集团还拥有旧改项目146个，其中大湾区131个(深圳62个)，太原4个，石家庄2个， 唐山2个，其他城市7个。

消息显示，恒大接下来将重点推动现有项目的开发销售以及施工交付，目前集团将重点安排资金兑付施工单位欠款，支持项目发展，加速资产周转以获得业绩和现金回款。

降债工作仍然急迫

外界最为关心的问题，莫过于该集团较高的债务总额以及现金流危机，而该集团也通过多种方式缓解债务及资金压力。

截至报告期末，恒大有息负债总额为5717.75亿，其中长期借款3317.26亿，短期借款2400.49亿。有息负债总额较2020年末的7165.32亿下降了1447.57亿。

横向比较来看，恒大半年降债总额堪称行业之最，不过，对应公司账面现金余额，下半年的偿债压力依然不小。数据显示，恒大仅有非受限制现金余额867.72亿，受限制现金余额748.55亿。

该公司披露，6月30日至8月27日，继续出售相关权益资产回笼资金，包括：按每股3.20港元继续出售恒腾网络11%股份给两个买方，总代价约为32.5亿港元，扣除集团向恒腾网络集团提供的股东贷款后，可自有关销售回收现金净额约11.8亿港元；按每股人民币6.0元继续出售盛京银行1.9%股份，总代价为人民币 10亿元；出售深圳市高新投集团有限公司7.08%股权，总代价约为人民币10.4亿元；出售恒大冰泉集团有限公司49%股权，总代价约为人民币20亿元；以及出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约为人民币92.7亿元。

上述几笔资产处置，合计可为恒大回收约140亿资金。另外，公司还通过向供货商及承包商抵扣房产物业等方式，抵消款项总金额约人民币251.7亿 元。

不过，考虑到下半年仍有超过2000亿债务到期，恒大的现金流危机仍未解除。该公司表示，仍将继续积极接触潜在投资者，商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司(708.HK) 及恒大物业集团有限公司(6666.HK)的部分股份。

与此同时，还将采取以下措施，以减轻目前所面临的流动性问题，主要包括：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加集团及附属公司的股本等。

最新消息显示，恒大内部已经开启一轮降薪和人员优化，具体降薪方案为普通员工维持现状，高管降50%，中层降10%。而中报数据显示，恒大账面最大的一笔资产仍在于开发中物业，期末余额达12789.65亿。

不过，恒大亦提示投资者，假如集团未能如期执行上述措施、维持现有融资或取得必需的新增融资，公司流动性问题或会进一步恶化，可能导致贷款违约及出现，或对集团造成重大不利影响的诉讼。