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央行三季度例会首提房地产:微调的起点

2021-09-30 20:32:24

作者:管清友    责编:张健

在这样的大环境下,下一步央行货币政策取向备受关注,央行货币政策委员会三季度例会关于经济、货币政策、小微企业、房地产有不少新提法和新判断,释放出重磅信号。预计三季度GDP增速破5可能性较大,四季度由于多点散发疫情依旧存在、双控双限政策加码,都会影响生产、进而拖累经济,进一步加大经济下行压力。

三季度即将收官,稳增长压力加速凸显。国内经济本处于下行通道,叠加疫情、汛情和双控双限的扰动,破“5”可能性较大。特别是外部美联储Taper在即,货币宽松窗口逐步收窄,内部通胀高位磨顶,制约货币宽松的空间。在这样的大环境下,下一步央行货币政策取向备受关注,央行货币政策委员会三季度例会关于经济、货币政策、小微企业、房地产有不少新提法和新判断,释放出重磅信号。值得关注的是,在头部房企恒大的至暗时刻,央行例会12年来首次提及“房地产”,提出“两个维护”,地产股应声大涨,背后有何深意?地产信贷会松动吗?

1央行怎么看当前经济形势?经济下行压力加速显现,国内外形势严峻复杂,稳增长必要性提升

央行二季度例会对经济的判断为“ 国民经济总体延续稳定恢复态势,当前我国经济运行稳中加固、稳中向好”,总体较为乐观,那时经济正处于顶部。之后除出口一枝独秀外,投资和消费表现都不太好,PMI连续回落,再叠加疫情、汛情和双控双限的影响,制造业PMI已接近荣枯线临界点,经济明显承压。所以三季度例会对经济的判断调整为“外部环境更趋严峻复杂,国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”,和730政治局会议的表述一致,再次重申稳增长压力。

预计三季度GDP增速破“5”可能性较大,四季度由于多点散发疫情依旧存在、双控双限政策加码,都会影响生产、进而拖累经济,进一步加大经济下行压力。在这样的背景下,跨周期调控托底经济的必要性提升。财政政策已经开始行动,专项债发行提速助力基建投资,货币政策也会适度宽松配合财政政策落地,对于其他货币政策难以直接解决的问题,央行也提出了要求,“加强与财政、产业、监管政策之间的协调”。

2四季度货币政策怎么走?货币政策稳健的主基调不变,延续“稳货币+结构性宽信用”, 10月是降准窗口期

虽然稳增长压力凸显,货币政策仍相对克制,总基调基本不变,“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”,并强调“保持流动性合理充裕”“保持宏观杠杆率基本稳定”,货币政策定力依旧。大概率延续“稳货币+结构性宽信用”组合,加大实体经济和小微企业的信贷支持力度。但新增了“增强信贷总量增长的稳定性”,和8月底信贷座谈会的要求一致,释放出结构性宽信用的信号。主因是信贷持续滑坡,8月新增社融同比增速降至10.3%,为疫情以来新低,居民贷款创2015年以来同期最低,企业中长期贷款同比增量连续两月为负,实体融资需求不足。

为微调对冲经济下行压力,加大对实体经济支持力度,定向扶持民营企业和小微企业,置换到期的OMO和MLF,维持资金面平稳,同时配合专项债集中发行,四季度可能还会有降准和定向降息,但全面降息的可能性极低,通胀的制约依旧存在。10月降准的可行性较大,这是因为一方面,10月资金需求比较集中,到期的MLF有5000亿,专项债迎来发行高峰期,预计会有千亿规模,而且10月是缴税大月,再加上十一国庆长假的影响,资金压力比较突出;另一方面,美联储预计最快11月开始Taper,货币转向后的外溢效应值得警惕,到时货币政策背离会加剧资本外流风险,操作性不强,所以10月是最后的窗口期。

3如何理解“统筹金融支持实体经济与防风险”?精准支持实体经济,坚守信用风险底线

二季度的“处理好稳增长和防风险的关系”被调整为“统筹金融支持实体经济与防风险”,释放了两大信号,实现稳增长和防风险的均衡。

一是明确了实体经济是稳增长的重要抓手,“把服务实体经济放在更加突出的位置”。未来会加大金融支持实体经济的力度,结构性宽信用还会继续,处境艰难的中小企业是重中之重,而且会尽量和股市楼市隔离开。要求“用好新增3000亿元支小再贷款额度,支持增加小微企业和个体工商户贷款”,响应了9月1日国常会新增的3000亿元支小再贷款额度,通过精准直达,切实保障中小企业正常的生产经营,助力“六稳”的实现。

二是风险底线不可破,特别是在中国式出清最后的惊险一跃这一关键节点。要在保障中国经济系统性稳定的前提下,安全地拆掉过去十年金融自由化埋下的“雷”。近期的主要任务是妥善处理恒大债务风险,避免危机向其他房企和银行蔓延。

4地产调控会有松动吗?坚守房住不炒底线,房贷高压调控略有缓和,大概率是支持刚需

自2009年第一季度至今,央行季度例会已有12年历史,首次提及“房地产”, 提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,实属罕见。

第一个“维护”是针对房地产行业,引导健康平稳发展。自去年实行“三道红线”限制房企融资和“两道红线”严控涉房贷款后,地产加速去金融化,再加上新房限价和二手房指导价的作用,降杠杆成效显著。但随着经济下行压力加大、地产景气度回落,楼市急剧降温,房价下跌、成交萎缩、土地流拍,房地产市场面临前所未有的困境,特别是前期准备不足的地方龙头和中小房企,现金流紧张,面临较大的融资和经营压力。年内已有超240家房企申请破产,昨天昔日百强房企光耀集团宣布破产,引发广泛关注。对此我们认为,在房住不炒的大背景下,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”早已是共识,所以调控仍是主基调,难有明显的放松。但是在出清的过程中,各地也会审时度势,因地施策,促进房地产市场平稳发展,比如近期多城发布房价“限跌令”维稳,正如央媒所言“稳才是楼市理想状态”。

第二个“维护”是住房消费者,支持合理的住房消费。房住不炒、“五限”调控确实必要,但前提是保障首套刚需和二套改善的正常住房消费需求。今年房贷调控持续升级,严查首付来源、设置贷款红线、加强信贷审核、上调房贷利率等操作都不可厚非,但贷款额度紧张、审批周期不定、放款周期延长、二手房停贷等问题层出不穷,特别是在热点城市的热点楼盘,开发商为了回款筛选客户、变相要求提高首付比例已成常态,严重损害了合理的住房消费权益,亟待微调纠偏。对此,预计未来会在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上,对首套刚需提供差异化信贷支持,同时完善对住房租赁的金融支持,助力解决好大城市住房突出问题,释放出积极信号。但整体来看,最多是结构性的微调纠偏,地产信贷政策很难有明显的松动。

(作者为如是金融研究院首席经济学家、民生证券前副总裁管清友)

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