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土地市场怎么了?

2021-10-20 12:14:03

作者:赵伟    责编:张健

土地市场全面降温,流拍率创历史新高。

年中以来,各地土地市场明显降温、土地流拍率大幅抬升,对地产投资影响及未来演绎?本文梳理,可供参考。

一问:土地市场成交情况变化?土地市场全面降温,流拍率创历史新高

第二批土拍集体降温,多数试点城市成交规模下降、土地流拍率大幅抬升。从第二批土地成交情况来看,各城市溢价率得到明显控制;15个城市的平均土地溢价率为4.9%,较首批大幅下降11.9个百分点;多数城市土地流拍现象更明显;15个城市土地流拍率为26%,较首批大幅抬升19.6个百分点。伴随流拍率上升,15个城市二批供地成交面积、成交金额分别较首批环比大幅下降23.6%、21.7%。

集中供地试点城市以外,全国范围的土地市场已开始全面降温;全国土地成交面积从年中以来持续负增长,且降幅趋扩大。年中以来,百城土地成交建筑面积增速,持续走弱;9月,百城土地成交面积,两年复合增速为-20.7%,较6月高点大幅下滑38.7个百分点,连续3个月负增长。成交面积大幅下滑,主要由于需求疲弱;从流拍率来看,9月百城土地流拍率达到65.5%,创2008年以来新高。

二问:土地市场为何降温?融资趋紧、销售转冷下,房企投资转谨慎

按揭供给受限下,地产销售持续降温。贷款集中度考核下,按揭贷款供给受限明显,9月居民中长期贷款,同比减少1695亿,连续五个月负增长;按揭受限下,商品房销售面积增速持续下挫;9月,地产销售额、销售面积,两年复合增速为-1.2%、-3.5%,增速连续5个月下滑;伴随销售下滑,新房开盘去化情况走弱;三季度,中指院监测的14个重点城市中,整体的去化率也由70%下降到58%。

伴随销售增速下挫、房企资金承压,多数房企对拿地的态度趋于谨慎。从2021年上市房企半年报来看,房企投资积极性指标,拿地面积与销售面积比值,明显下滑;2021年上半年,上市房企地销比平均值为22.9%,较2020年大幅下滑4.2个百分点;销售下滑,投资态度转谨慎下,三季度上市房企土地购置面积、土地投资额,两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%,较二季度下降超过40个百分点。

三问:伴随土地市场降温,未来地产将如何演绎?调控转向仍需等待

随着土地市场降温,部分城市“因城施策”微调,放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。7月以来,三线城市房价环比连续三个月下降,土地出让收入大幅下降;“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标下,部分城市“因城施策”有所调整;岳阳、鄂州、孝感等十个城市住建局发布限跌令;哈尔滨,对楼市出台“十六条”政策,为符合条件的购房人群提供一次性购房补贴、降低土地增值税。

三条红线、贷款集中度考核等调控政策,抑制地产融资;调控政策转向,或仍需等待。虽然部分城市“因城施策”有所微调,但三条红线、贷款集中度考核等核心政策并未松动。从过去经验来看,土地出让收入,或为预判地产调控政策转向的领先指标;2012年、2015年地产调控转向前,300城土地出让收入,累计同比均低于-30%;前8月,300城土地出让收入累计同比,两年复合增速已降至1.3%。

风险提示:政策调整等。

(赵伟为开源证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

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