开发商自救“各显神通”，民营房企苦等融资开闸

卖资产、低位配股、股东借款......在融资环境未见大面积好转之际，房企正祭出花样百出的自救手段，以求度过这个漫长的冬天。

11月14日，融创中国（01918. HK）发布公告称，计划配售融创中国现有股份、认购新股，配售现有融创服务（01516. HK）股份，预计所得款项总额约为9.52亿美元。

与此同时，融创中国控股股东、董事会主席孙宏斌将拿出自有资金4.5 亿美元，以无息借款的形式提供给该集团使用。如果配股事项顺利进行、叠加股东借款，融创有望得到14.02亿美元资金（折合人民币89.4亿元）。

同日晚间，中国奥园（03883.HK）宣布，拟出售部分香港资产，奥园地产（香港）有限公司已与新永投资订立协议，后者将收购名万投资、双福、裕康三家公司的全部股份，并支付三家公司欠奥园的所有款项，合计代价为9亿港元。

从这两家公司的动作看，当下民营房企的融资环境、资金形式仍然严峻。近日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，被视作房企融资好转的信号。不过，转变暂时只在央企国企身上有所显现，许多民营企业仍未从紧张态势中走出。

大股东提供无息贷款

配股消息在市场上流出后，融创于14日正式公布了具体动作。

公告显示，11月13日，融创、卖方（融创国际投资控股有限公司）、Morgan Stanley(作为配售代理及联席账簿管理人)及 Citigroup(作为联席账簿管理人)订立了一份配售及认购协议。配售代理将以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份，卖方有条件同意以配售价认购3.35亿股认购股份。

上述配售股份及认购股份，分别占融创现有已发行股本的约7.19%，及经认购事项扩大后本公司已发行股本的约 6.70%。配售价为每股股份 15.18 港元，较11月12日在联交所所报收市价每股17.04 港元折让约 10.9%。

配售事项完成后，卖方(即融创国际投资控股有限公司 )及其一致行动人士的股权，将由约45.29%减至约38.10%。认购事项完成后，卖方及其一致行动人的股权将由约 38.10% 增 至约 42.25%。 认购事项所得款项总额约 6.53 亿美元。

融创中国表示，上述动作旨在进一步扩大本公司股东基础，优化公司资本结构。该公司计划，将认购事项所得款项净额的约50%，用于偿还贷款，余下的为一般营运资金。

不仅是母公司，融创服务也要进行配股融资，具体而言，以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，占融创服务现有已发行股本的约5.10%，配售事项所得款约2.99 亿美元。

融创中国表示，假设该配售事项按计划完成，公司将仍持有融创服务64.14% 的股权。“物业服务是集团长期的战略发展方向之一，也是集团核心的业务板块，仍将持续坚定支持融创服务的未来长期发展。”

值得注意的是，除了公司层面的动作，融创控股股东、董事会主席孙宏斌将4.5 亿美元自有资金，提供给集团使用(无息借款形式)，展现出对其发展的信心和支持。此前，当代置业、富力集团也有股东借款的操作，不过多为售卖物业公司的钱。

孙宏斌拿出真金白银，为融创中国提供资金，是对集团未来发展的支持，同时也侧面体现出后者流动性亟待补充。业内认为，融创及大股东的一系列动作，有助于其增补现金流，提升抵御市场不确定性风险的综合能力。

不仅如此，日前融创中国将文旅集团旗下商业运营板块管理公司，打包出售给融创服务，交易作价18亿元，该集团还退出了和滨江集团（002244.SZ）的两个合作项目。通过资产腾挪、配股融资等系列手段，融创账面现金有望流入超百亿元。

折价卖资产回笼资金

除了低位配股，房企回笼资金的惯用方式，是卖资产割肉求生。

11月14日晚，中国奥园公告称，奥园地产（香港）有限公司与新永投资发展有限公司（以下简称“新永投资”）订立协议，后者将收购包括名万投资、双福、裕康在内的三家公司全部股份，并支付三家公司欠奥园方面的所有款项，合计代价为9亿港元。

上述三家公司，均为在英属维尔京群岛成立的公司，主要从事投资控股，各自通过旗下项目公司持有位于香港罗便臣道的物业资产，分布于罗便臣道63号、65号、67号，以及部分车位等资产。

中国奥园表示，预期确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，即出售事项所得款项净额与三家公司及旗下资产截至2021年9月底的账面值之间的差额。这也意味着，中国奥园是折价卖出资产。

据中国奥园披露，此次出售事项的所得款项净额将用于偿还贷款融资及用作一般运营资金；其中，贷款融资的本金额度为6亿港元。

此次交易分为两步：其一，新永投资须向奥园方面指定的银行账户支付5000万港元作为收笔款项；其二，自协议日期起45日内或双方共同约定的其他日期，新永投资须向奥园方面指定的银行账户支付另外8.5亿港元。

在当前的行业氛围下，处置资产成为诸多房企实现快速回血的重要方式。

就在此前不久，中国奥园还曾打算出售物业板块。11月4日，中国奥园与奥园健康联合发布公告称，正在与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益，进行初步讨论。

但近日，持有奥园健康6%以上股权的无极资本，作为奥园健康第二大股东，发布了一份致董事会成员及股东的公开信称，当前奥园健康被大幅度低估，并建议董事会展开透明的竞争招标，以将奥园健康出售给愿意支付比公司当前股价有适当溢价的潜在收购者。

无极资本方面认为，无法接受将奥园健康旗下物业管理业务拆分出售，而应该整体出售。不少小投资者也持有同样的观点，“希望直接卖上市公司股权”，整体更有利于获得较高的溢价。如今，奥园健康的出售计划尚无更多进展。

出售资产的同时，中国奥园大股东还在向上市公司注入流动性。9月末，中国奥园公告称，董事会主席郭梓文将认购奥园约1.62亿股新股份，每股3.708港元，涉资约6亿港元；同时，香港恒基兆业地产主席李家杰也将认购逾1.08亿股，涉资约4亿港元。中国奥园表示，以上认购所得款项净额约9.98亿港元，将用于营运资金及一般企业用途。

民营房企仍在等待春天

虽然低位配股、分拆出售资产，容易引发小股东不满，但在当下行业环境中，房企上述举动也是不得不为。今年来，多家房企出现债务兑付危机，其中很重要的原因便是金融机构对涉房贷款严控，甚至出现对房企的抽贷行为。

近日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、美的置业等公司，都计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有出席会议的房企代表称，此前短融及中票对民企关闭，接下来有望向部分民营房企放开。

此外，市场信息显示，此前暂停的ABS、中票发行，未来或有松动可能性，收并购过程中的“承债”部分，也可能不计入三道红线。从房企反馈来看，目前个别城市按揭贷款有提速的趋势，开发贷还未感受到明显转暖。

不过，最先感受到暖意的，还是信用资质较好的央企国企。1月3日，保利成功发行了今年度第三期中票，实际发行金额25亿元，利率3.25%，期限3年。8日后，保利再度挂网今年第四期中票发行方案，拟发行金额20亿元，期限5年。

平安证券表示，前三季度，境内发债主要集中在有良好信用背书的优质大型房企，民企则更多诉诸海外发债渠道。加上民企新发债券期限更短，但利率却普遍高于国企，民企融资形势难言乐观。

从宏观数据看，10月新增企业中长期贷款 2190 亿元，同比少增 1923 亿元，反映出部分房企评级下调、流动性问题发酵，金融机构对房企房贷仍显“信心”不 足。同时，尽管按揭端有所改善，但10月百强房企销售额同比仍下降 30.1%。

“尽管政策端风向有所缓和，但行业信心重塑仍需时日，短期销售端仍将承压，部分房企流动性风险仍未完全消除，后续需政策、房企等共同发力，重塑行业信心。”平安证券表示。