销售回暖终可待，投资意愿难复苏：10月宏观数据点评

基本面仍在不断下行的通道之中，按揭贷款的托底预计即将开始，深圳等城市二手交易有底部放量的信号，我们预计2022年3月市场销售将回暖，而在此之前房价仍有下降空间。企业投资意愿和能力受到限制，土地市场走势疲软，而存量开发项目转让呈冰冻状态。

销售继续下行。

1-10月，商品房销售面积14,3041万平方米，同比增长7.3%；商品房销售额14,7185亿元，增长11.8%。单月看，10月商品房销售面积、销售金额分别同比下降21.7%及22.6%，均为2020年疫情以来新低。销售下行的惯性影响，购房人对于交付信心的持续走低等都有负面影响。不过，政策有托底按揭贷款的积极表态，且深圳等地的二手市场有底部放量的迹象。

房价还在继续下降。

2021年10月，70大中城市中，二手住宅有64个城市房价环比下跌， 4个城市房价环比上涨， 2个城市房价环比持平。一些特大城市的二手房市场房价逐渐向指导价收敛。我们预计，在2022年3月市场复苏之前，房价还有一个探底的过程。

开发投资单月负增长。

1-10月份，全国房地产开发投资124,934亿元，同比增长7.2%；单10月看，开发投资完成12,366亿元，同比下降5.4%。很多企业负债借新还旧存在难度，缺乏投资意愿和能力。

存量项目转让基本绝迹。

土地市场表现较差，但存量开发项目的转让市场则几乎消失。除了个别公司承接合作伙伴的股权（因为如果合作伙伴出事，这可能也是刚性义务），所有资金困难的企业都难以转出开发项目。这既不是因为行业内没有一点增量资金，也不是因为企业没有断腕的决心，而是产业对存量开发项目的价值评估极为悲观。

风险因素：

按揭贷款恢复仍尚需时日，基本面下行超预期的风险。

开发企业面临严峻挑战：

我们认为，一部分开发企业的市场份额的确会上升，但更多企业仍将被迫处置资产，化解流动性风险。房地产企业的盈利能力不仅无法恢复，更有可能持续下降。债权投资人对信用风险的担心可能整体存在过度，而股权投资人却可能仍对企业盈利预测偏于乐观。

（作者为中信证券基础建设首席分析师）