当前地产债务风险状况?房企违约频现,融资“螺旋式”收缩压力上升
房企债券违约规模创新高,民企违约居多、甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约,从2020年下半年开始明显增多,2021年前10月达320亿元、创近年来新高,考虑离岸市场情况,违约债务规模更大;除公开债券外,银行贷款、信托等违约也增多。首次违约或债务违约风险较高的房企多为民企,大多是净负债率、现金短债比等恶化的“红档”房企,部分是表内债务满足“绿档”的房企。
随着债务违约风险发酵,银行放贷谨慎、机构认购债券意愿下降等,加大房企债务“螺旋式”收缩压力。债务违约风险发酵下,银行放贷、机构投资地产债券等较为谨慎,地产债融资单季度一度收缩超500亿元、成本快速攀升,导致房企再融资现金流紧张、违约风险进一步上升。近期,以地产债等融资边际有所改善,但信用分层现象突出,对于债务压力比较大的房企,再融资现金流改善较有限。
地产债务风险的“症结”?资金断裂是表象,杠杆扩张过快才是根源
地产调控下,地产销售回款、再融资等的收缩,可能只是房企债务风险释放的“催化剂”。2020年下半年以来,出现债务违约的房企,大多经历了经营性现金流和筹资现金流的双双恶化,与房企相关融资监管加强下,地产销售加速回落带来的回款现金流下降,及违约担忧导致的再融资压力上升等紧密相关;商品房预算资金监管收紧、债权人权益保全措施等,进一步加大了房企资金的运转难度。
过去几年杠杆扩张过快、现金流稳定性下降,才是房企债务违约的根源。目前出现违约风险的房企,大多在上一轮地产周期中,业务规模和债务快速扩张,净负债率在2015年至2017年基本上翻番;同时,现金流管理没有跟上,非标等高成本融资增多、资金运用效率不高,及流动性偏低的土地和项目储备增多,共同导致现金流稳定性下降。部分房企盲目多元化扩张,也拖累了主业现金流状况。
债务视角看地产的启示?投资或仍面临下滑压力,房企转型大势所趋
债务压力下,房企报表和拿地行为等的修复可能还需要时间,或意味着地产投资仍面临下滑压力。“房住不炒”下,部分省市放宽购房资格、预售条件等“预调微调”,及对刚性和改善型住房需求的贷款支持等,均有利于缓解房企现金流压力;但房企报表、居民购房意愿和金融机构信心的修复尚需要时间,加之2022年上半年债务到期偿付较为集中,使得房企拿地、投资等行为阶段性仍偏谨慎。
地产定位变化下,地产行业已告别高增长时代,房企转型大势所趋。不同于传统周期,本轮地产调控更加注重“长效机制”的构建,兼顾社会大局稳定和经济转型,不会走地产对冲经济下行的老路。对地产行业而言,传统发展模式可能较难持续,行业出清或才刚刚开始,房企头部效应或更加凸显;同时,部分房企可以利用在住宅开发、物业管理等的专业优势,转向轻负债的住宅联合开发模式等。
风险提示:债务风险加速暴露,政策调控变化。
(作者系国金证券首席经济学家)
协信远创破产重整程序已历时两年半,经初步审查确认的债权高达624亿元。
机构指出,国常会定调房地产,支持政策有望进一步加码。
我爱我家、天保基建、中交地产等多股涨停,万科A涨超6%。龙湖集团涨超13%,融创中国涨10%,万科企业、碧桂园服务等涨超9%。
通报称,“六盘水市水城区政府共欠企业约2.2亿元”,以及“区里要以1200万元化解所有2亿余元的债务”的报道均不属实。
建议加大对房企的金融扶持力度。扩大“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模。