万科净利下降45.7%被质疑“洗大澡”，业绩会上总裁作三点解释

3月31日，万科(000002.SZ)召开了一场特殊的业绩发布会，万科董事会主席郁亮在会上说：2021年业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

从业绩表现看，在过去的2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，实现营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%。

虽然财务盘面保持健康，但万科的净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，期内归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%。郁亮在《致股东信》中称：交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。

在31日召开的业绩会上，更有机构人士直接质疑，万科四季度单季净利润同比减73.05%，是否存在“业绩洗澡”的可能？

对此，万科总裁祝九胜解释，去年万科业绩的最大缺口是在净利润，四季度业绩大降有三个因素：第一是结算时间分布，四季度占40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二，投资收益基本会在四季度进行盘账，部分投资业务出现收益下滑，比如对贝壳的投资；第三是计提方面的影响，四季度市场明显下行，公司对一些项目进行了计提。

祝九胜还称，因为业绩下降，包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的，全体万科人为此付的代价，可能是两个数量级以上。以这么贵的代价进行业绩洗澡，既没必要也更不可能。万科是在公开市场披露业绩，所做的每一步都要经得检验。

“一定要说和洗澡有关系，我们更愿意用冲凉这个词，用凉水冲自己的身子，清醒自己的头脑。我们不做业绩洗澡，经常保持清醒的头脑。”他称。

但是，净利明显下滑是不争的事实，对此郁亮在《致股东》中反思了下降原因。

从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。期内万科整体毛利率21.8%，同比下降 7.4个百分点；扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

郁亮还在业绩会上补充称，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。

同时，充分授权的管理模式，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

面对不断下滑的多向财务数据，郁亮表示，2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

具体而言，万科将以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。