利好频发、市场冷静，下行的楼市艰难破冰

5月5日，立夏。过去的春天里，楼市小阳春没有出现。

4月29日，中共中央政治局会议召开，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

高层定调，让各地在作出政策调整时吃下一颗定心丸。有统计显示，今年截至5月初，各地有关支持楼市平稳健康发展的政策出台已超80多次，但受到多方面因素影响，政策的局部效应并未对全国楼市产生显著提振，市场仍以底部徘徊为主要特征。

“此前，尽管有部分城市对地产政策进行了调整，但当时的中央立场未明，真正进行实质性宽松的城市数量少，出台的政策力度弱。”亿翰智库认为。而此后，业内普遍预计，各省市参照“因城施策”原则出台的政策力度也将随之加强。

目前，在经济下行压力犹存，购房者对收入增长存在不确定预期，出险房企的信用风险亦未修复，房地产行业触底反弹的阻力不小。但是，随着政策的叠加，微观市场上已悄然发生了一些反应。比如，第一财经记者通过采访多家房企一线销售端负责人获得的信息显示，五一假期楼盘案场的到访量和成交量已稍有起色。

政策“三板斧”：降利率、降首付、松限

步入2022，各地针对需求端的刺激政策陆续涌现。早期阶段，政策多以购房补贴或公积金贷款放松等试探性松绑为主，主要涉及提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例、放宽公积金贷款使用条件等。

1月3日，马鞍山发布相关规定，高层次人才首套房最高可贷60万元；广西南宁在1月份提高公积金贷款额度之后，2月下旬再出新规，将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%。

此后，苏州、银川、福州等城市都调整了公积金政策。据亿翰智库不完全统计显示，截至目前，共有47个城市先后发布了公积金贷款放松政策。

同时，多地房贷利率从2021年四季度便进入了持续下行通道。贝壳研究院数据显示，2022年3月百城首套房、二套房贷款利率分别为5.34%、5.60%，环比下行13bps和15bps，创下2019年来单月最大降幅。

其中苏州、南通的首套主流利率已降至4.6%，与5年期LPR持平。同时，3月百城放款周期为34天，环比下降4天，自此已是连降5个月，累计降幅达到39天，为2019年以来的最快水平。

利率下降之后，对购房门槛、购房能力产生更深远影响的首付比例调整，在2月份开始扩散。2月中旬，山东菏泽率先下调了个人住房贷款首付款比例，对于无房无贷的购房者，购买首套房时，其首付比例可以执行20%。此后，赣州、南通、温州、昆明等多城先后降低了首套房或二套房的首付比例。

进入3月，政策力度开始加大，对限购、限售等在内的限制性措施的调整出现，第一枪在郑州打响。3月1日，郑州发布“19条”新规以提振楼市，其中除了加快按揭投放和利率下调、推行货币化安置、高品质住宅限价上浮等政策之外，有针对性地放松限购，规定投亲养老可以新购一套住房。

郑州“19条”中最具有突破意义的政策在于对限贷的调整，其中规定，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房贷款实行“认贷不认房”，有房无贷家庭可执行30%首付。郑州也成为自2016年调控升级以来，首个放弃了“认房又认贷”的重点城市。

此后，各地楼市松绑集中向着突破“四限”的方向推进。3月下旬，哈尔滨取消限售；3月底，福州对限购政策进行调整。至4月1日，西北省会城市兰州接棒，大手笔在“四限”方面进行突破，除了推行“认贷不认房”之外，还下调了首付比例，执行首套房为20%，二套房为30%的新规定。

随后，南昌、苏州、南京、厦门、无锡、佛山、中山、绍兴等城市，均在限购、限售、限贷等方面有所松动。

根据诸葛找房数据研究中心不完全监测数据统计，4月截止到4月29日，各地调控次数高达47次，明显超过一季度月均25次左右的调控频次。

购房者：预期限制购房信心

在政策密集发布的前4月，房屋销售市场的下行趋势还未得到根本性扭转。贝壳研究院发布的4月数据显示，全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%，较3月跌幅进一步加深5个百分点，相较疫情初期的2020年4月，累计成交量仍下跌4%。单月成交量来看，4月环比下跌35%。

在过往房地产周期，调控刺激往往与市场回暖相伴相生，但自2021年下半年以来，房地产市场陷入下行周期，百城出台刺激政策后仍未回暖。到底是何因素，让购房者捂紧“钱袋子”？市场下行背后，根本原因是什么？

多名房企人员表示，近期多地出台调控新政后，除了个别消费力较强的地区，一线销售市场还未出现明显好转。“政策对购房者的信心传导需要过程，疫情反复也会影响房产交易，购房者普遍处于观望阶段。”

在过去，不少人买房的目的是出于投资需求，期待房价上涨带来家庭财富增值保值。但随着“房住不炒”理念深入人心，人们对于房价上涨的预期逐渐减弱，投资和投机性购房需求已从市场上渐渐消失，真实的居住需求再难支撑起年交易十七八万亿的大市场。

同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经，从房地产市场周期来看，2022年处于房地产下行周期，相对前两年较为低迷。究其根源，一方面是三道红线、贷款集中度等政策实施以来，部分房企因债务问题爆雷，拿地积极性大幅下降，战略投资收缩。同时，购房者信心不足，尤其是经济形势和疫情影响，购房者的收入预期下降，对于购房更为谨慎。

汇生国际资本总裁黄立冲则认为，现在房地产低迷的实质是，全社会杠杆（负债）已难以持续，未来10～20年整个社会要被迫去杠杆，包括政府杠杆、居民杠杆和企业杠杆。这与2008年不一样，要做到当年的货币规模，是绝对不可能的。

“老百姓手里的可支配收入在萎缩，看不到能支撑很大需求的驱动力，尽管政策有一些松绑，但相对于目前所面临的情况，是明显是不够的。”他称，当房地产的信仰被弱化，老百姓的购买力不会因松绑而起来，因为抛售房产的人也会越来越多。

黄立冲认为，房地产作为一种资产，目前占据国民经济和GDP的比例太高，必须通过长时间痛苦的调整，才能达到合理的比例。

“需求端不启动，供给端再努力也没用。”一位不具名的行业分析人士称，要先搞点“速效救心丸”，保证活过来，有病再慢慢治。不解决产业的问题，就没有新增人口，没有新增人口，需求总会回落。

有券商认为，过去两年每年17～18万亿的天量销售规模，短期内对需求有一定透支，并不可持续。房地产市场可能需退回17～19年每年13～16万亿的水平，经历较长时间的筑底过程，然后跟随下一轮经济复苏一起恢复。

华东一家房企高管亦表示，尽管国家出了很多政策，但这些政策需要时间起作用。“等疫情结束了，经济恢复了，才会慢慢好起来，现在大家观望情绪很重，有钱的人不花钱，没钱的人没收入，市场还是处于下行。”

突破口：提振新市民和改善购房需求

即便各地楼市依然处于底部徘徊阶段，但政策叠加之下，一些微弱的变化似乎正在发生。

天风证券数据显示，自2月份以来，其统计的15个有政策放松的城市中，新房销售面积单月同比增速由1月的-45%收窄至3月的-32%；同期，二线城市这一指标由-30%扩大至-33%，全国则由-35%扩大至-39%。这也意味着，发布了松绑政策的城市，其基本面改善幅度好于其他城市。

尤其五一小长假期间，不少城市的热门楼盘开始出现明显回暖迹象。一家TOP30房企销售口负责人向第一财经表示，截至5月5日的数据显示，公司在小长假期间的促销获得了预料之外的效果，成交已经超出预期。另外，这位销售负责人从同行处获得的信息显示，多家房企的销售都出现了类似的回升迹象。

“我们公司在长假期间的销售日均有五六亿，略好于前几个月。”另外一位TOP20房企相关负责人亦表示。

不过，房地产业内人士对于当下的市场依然不敢做出偏乐观的判断。“五一期间的促销让利力度很大，真实降价换来了成交回暖，市场氛围整体上还是偏黯淡的。”上述销售负责人称。

接下来会怎样？多位房企人士向第一财经表示，期待新市民和改善型需求的有效激活。

一位Top20房企内部人士表示，现在刚需的房子已经很多了，人均居住面积大约在40平方米，之后随着生活质量的改善，即便住房面积不一定要再大，但是会对居住品质有更高的要求，也就面临着改善居住的需求。“单纯刚需的市场一定是个单边下跌的市场，刚需也不足以挽回市场颓势，必须有改善进场，市场热度才能够起来。”

克而瑞4月份的一份研报显示，较为保守地估计，未来五年的行业规模将在53.1亿平方米，其中，住房改善类将产生约44.2亿平方米的需求。

如何对改善性需求予以更好的支持呢？亿翰智库宏观首席研究员张化东认为，郑州“认贷不认房”这一政策，有效地降低了改善换房的成本，是最大力度的对合理住房需求的支持，对提振改善型需求具有重要意义。

此外，业内认为，应该进一步放宽新市民购房政策。“在代表增量的新市民的购房资格上放松限购，既有现实意义，也有城市长远发展的战略意义。在一些外溢性的三四线城市，因为非本市户籍购房比例高，适度放松限购的效果比较显性。”张化东认为。