社论：首套房贷利率下调，从宽货币到宽信用

楼市迎来了首套房贷利率下调。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，这其中最让市场怦然心动的是对首套住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20BP（基点）。

当前房贷利率调整之前是首套LPR+60BP，调整后为LPR-20BP，二套房利率下限为LPR+60BP，按照5年期LPR4.6%计，首套房贷利率最低可为4.4%。房产信贷政策的调整，将为符合条件购买者降低数万元利息支出成本。

央行此次下调首套房贷利率下限信号意义明显。央行在今年一季度中国货币政策执行报告中曾首次提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。银保监会近日下发的《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》也指出，在房地产领域，银行业保险业要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，具体方向包括因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、坚持租购并举、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。

首套房贷利率下调发生在近日一系列经济数据公布的背景下。

4月金融数据显示，居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，揭示出楼市的疲弱态势。这与统计局发布的一季度数据，即全国商品房销售面积和销售额分别下滑13.8%和22.7%，相互印证。

同时，4月社会消费品零售总额同比下降11.1%，警示居民去杠杆呈加速态势；毕竟，消费持续下降，反映居民部门在配置自己的收入和财富时，更倾向于为未来储蓄，哪怕目前存款利率正面临引导性下降。

居民部门选择减少即期消费，一是基于对未来收入和就业预期的不确定，二是居民有效购买力在时间序列上呈明显透支状态。具体到楼市，之前涨价去库存透支了市场需求和价格空间，同时过去数年居民部门的信用加杠杆，透支了居民有效购买力。

不仅如此，当前的高房价、高地价等，也是国内经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱等三重压力的深层原因之一。当前，我国居民财富较大部分在房地产上，自身的购买力被房贷锁定，导致内需的有效购买力被冰封。同时，高房价又实质性地抬高了经济社会运行成本，压低投资的边际收益率和资本回报率。

显然，有效舒缓经济面临的三重压力，畅通内循环，盘活居民存量资产，就有助于盘活被封存的有效购买力，是当前的点石成金之策。

当前央行、银保监会降低居民的房贷成本，是在从金融层面帮助居民盘活存量资产。而要真正有效盘活楼市，还需逐渐优化完善主要基于需求侧管理的楼市调控政策。

优化完善楼市调控政策，尤其是有效激活二手房市场，将极大地盘活居民存量资产，提高居民财富的变现能力，为其参与经济内循环提供市场自由，这将有效缓解我国经济面临的三重压力，强化经济内循环，使14亿人口的大市场更富深度和厚度。

总之，当前推动楼市由宽货币转向宽信用，就是在护卫良性楼市秩序的基础上，通过更好地发挥政府作用，最大化市场的交易自由，使得房地产不再是经济的负担，而能成为经济的活血剂。