首批9只公募REITs迎百亿解禁，长期投资者或迎来配置良机

6月21日，基础设施公募REITs（下称“公募REITs”）迎来上市周年，这意味着首批上市的9只公募REITs迎来了超百亿元市值的限售份额解禁。业内人士认为，此次限售份额解禁，将有效提升二级市场流动性，公募FOF等长期机构投资者或迎来配置机会；但短期来看，对交易价格影响有限；预计公募REITs市场的投资者结构有望向多元化进一步发展。

短期冲击有限

上市满一年的同时，首批公募REITs也迎来解禁，相关基金公司也陆续发布公募REITs基金份额解除限售的提示公告。根据测算，本次9只公募REITs产品解禁份额合计为21.92亿份，占总规模的32%。

据光大证券基于6月17日数据测算，首批9只公募REITs市值合计为359亿元，本次解禁市值合计为114.74亿元。其中，中金普洛斯REIT的解禁市值最高，达到38.58亿元；平安广州广河REIT位列第二，解禁市值为23.68亿元。

具体来看，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT本次解禁后的流通份额比例均达80%，博时蛇口产园REIT可流通份额占比提升至68%，东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT等可流通份额占比均提升至60%，富国首创水务REIT、平安广州广河REIT等可流通份额占比均提升至49%，浙商沪杭甬REIT可流通份额占比提升至41.05%。

对于本次解禁对市场的影响，业内人士表示，公募REITs二级市场份额一直以来呈现“僧多粥少”的局面，解禁后首批公募REITs的可流通份额有望扩大一倍左右，有利于促进该类产品的交易活跃度和市场流动性。但对二级市场的冲击较为有限，长期来看二级市场行情或将更加平稳。

浙商证券分析师李超认为，部分投资者的获利了结行为形成一定市场抛压，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响。但此次待解禁的限售份额中，偏好于长期持有的配置型资金占比较大，或成为二级市场价格的稳定器。

光大证券分析师祁嫣然也指出，参与战略配售的专业机构投资者通常具备较强资金实力，并且认可REITs长期投资价值。短期来看，本次解禁的影响相对有限，并不会带来REITs产品价格的大幅波动。

那么，对于投资者而言，面对公募REITs解禁后可能出现的价格波动，该如何应对？

华安基金表示，投资者应密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，同时科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

投资者结构有望多元发展

事实上，作为公众参与投资基础设施项目的新渠道，公募REITs自上市以来就是资金追逐的“大爆款”，“一日售罄”、“高倍超募”一度成为其关键词。例如，首批9只产品开售仅一日便合计吸金逾300亿元，相比面向公众投资者发售的初始规模20亿元，超募14倍。

从二级市场看，上述公募REITs自成立以来涨幅明显。Wind数据显示，截至6月20日，9只公募REITs自成立以来的平均涨幅超过20%。其中，富国首创水务REIT以38.62％的涨幅暂居首位；红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT的涨幅均超25%，分别以33.37％、26.72%、26.67%紧随其后。

究其原因，华安基金认为，作为资产配置新选择，公募REITs在国内处于发展起步阶段，投资者可选产品数量有限。同时，首批公募REITs底层项目质地优良，从去年的三、四季报看，绝大部分REITs项目经营业绩、可供分配金额等数据好于预期。

首批公募REITs自成立以来涨幅情况

数据来源：Wind，截至2022年6月20日

从市场目前的产品情况来看，国内REITs品种主要分为交通基础设施类、园区基础设施类、仓储物流类、生态环保类等四大类别，其中交通基础设施类的REITs产品占比最高，接近四成。

一位关注相关产品的研究人士表示，从投资的角度来看，仓储物流、园区基础设施类等产权类产品，其初始股息收益率较低，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益。交通基础设施类则属于经营权类产品，以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。

从持有结构来看，由于公募REITs在国内市场尚属新鲜，因此专业的机构持有占比相对较高，个人持有者相对较低。据2021年年报数据，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT的个人投资者持有份额占比，在9只产品中位居前三，分别为26.05%、17.22%、16.57%。同时，上述三只产品的溢价率也相对较高。

对此，光大证券表示，REITs的溢价率抑或受持有者结构因素的影响，个人投资者持有比重越高的REITs其价格涨势较为明显。个人投资者购买REITs几乎不以持有到期为主，其主要目的在于短期交易，因此在前期市场对REITs热情高涨的背景下，个人投资者占比较高的REITs由于相对频繁的交易，带动价格上涨。

不过，随着解禁的到来，业内人士认为，预计公募REITs市场的投资者结构有望向多元化进一步发展，公募FOF等长期机构投资者或迎来配置机会。

吸引力何在？

随着市场对公募REITs关注度的提升，公募REITs的阵营也在持续扩容。Wind数据显示，截至目前，公募REITs上市数量已经扩容至12只，募资规模达到458亿元。最新获批的第13只产品（国金中国铁建重庆渝遂高速REIT）已于6月17日发布《发售公告》，并在6月21日公募REITs上市一周年之际开启认购。此外，还有多只产品正在排队中。

从今年的募集表现来看，这类产品一经上市就备受瞩目。以今年4月初上市的华夏中国交建REIT为例，该基金吸引了超1500亿元资金的追捧，公众发售部分的配售比例仅为0.84%，，一度刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

而据券中社数据，截至6月21日12时，当日发售的国金中国铁建高速REIT全渠道募集规模已经超50亿元，预计当天提前结束募集并启动比例配售。“火爆”程度可见一斑。

对于市场扩容和投资者的大量关注，建信基金表示，随着试点工作的推进和市场规模的扩大，公募REITs将逐步成为投资者的常规配置工具，投资者也将从更多维度去评判公募REITs，不同类型项目的价值判断和估值逻辑等方面的差异将逐步显现，投资者对不同项目的认购热情和投资预期也会有所不同，最终可能导致市场表现进一步分化。

那么，从投资的角度来看，公募REITs作为一个年化收益相对稳定的资产，适合哪些投资者？

业内分析人士表示，对个人投资者而言，REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能，适合偏好长期稳定收益的投资者。从机构投资者的角度看，公募REITs兼具股性与债性且现存REITs的底层资产均较为优质，具备配置价值。

李超则表示，公募REITs是扩大有效投资的助推器，中长期看有利于降低宏观经济杠杆。建议关注长三角、粤港澳大湾区、京津冀以及成渝都市圈的可证券化的底层资产，以及双碳发展目标驱动的新能源基建匹配的公募REITs标的。