碧桂园雅居乐火线配股，未出险房企曙光在望竭力为信用续命

尽管过去的几个交易日里，权益市场为房企迎来融资端的支持政策而持续兴奋，但从实操的层面上来说，在相关利好落实到自身之前，民营房企还是先想尽办法搞钱。

11月16日，雅居乐（03383.HK）发布公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，配售价为2.68港元/股，较上个交易日收盘价折让约17.8%；认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。雅居乐表示，此次拟将认购事项所得款项净额用作现有债项再融资及一般企业用途。

这是近期第二家披露了配股计划的房企。11月15日早间，碧桂园（02007.HK）公告称，将配售14.63亿股股份，价格为2.68港元/股，这一价格较上一交易日收盘价折让约17.79%；配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。

碧桂园表示，配售事项将加强其财务状况及流动性，并提供资金用于为现有境外债项进行再融资、一般营运资金和未来发展。

有业内人士指出，对房企来说，配股是当前较为便捷快速的融资渠道，而且无息，“企业现在还是非常缺钱，趁着地产股最近涨势好，赶紧搞点钱来。”

另有房企人士向第一财经记者分析，近期监管层的支持频繁推出，行业的曙光就在眼前，企业当前努力续命，维持自身的信用，保持住不出险的状态，未来或许在争取支持时更加顺畅，“出险房企和未出险房企，虽然政策未明确，但（监管层）在给予支持的时候应该还是会有些区别的。”

标普信评也认为，近期针对民营企业和房地产开发企业的融资政策频出，从“第二支箭”到央行发布的“金融16条”等，这些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同时，使用金融手段支持房地产行业健康发展，保证房地产企业合理的融资需求，虽然销售回暖较难预期，但只要再融资渠道通畅，企业也可以度过艰难周期。

在部分房企在穷尽各种渠道为自身增加流动性的同时，监管层对民营房企发债融资的支持也在持续推进。“第二支箭”延期并扩容政策发布后，交易商协会加快政策落实。

11月14日，交易商协会受理了美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；11月16日，美的置业关于发行2022年度第四期中期票据的注册文件，金额为30亿元的中期票据项目状态更新为“预评中”。同时，截至11月15日，龙湖集团的200亿元中期票据注册也已完成。

近来，合景泰富也加入了发债的行列。据交易商协会披露，广州合景控股集团拟发行2022年度第一期中期票据，注册金额为13亿元，项目状态为“反馈中”，更新日期为11月15日。

但企业借用中债增增信发债不得不直面的是，提供优质资产或其他信用主体进行反担保的现实。这一难题仍不易解决。

据河南省房地产业协会近日发布的文章称，央行在支持优质民营房企发债之时，需要后者满足资产充足、信用良好、具有较强市场影响力等条件。具体增信模式由中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持，包括有三种模式：

第一种，由地方担保增信机构或地方国企提供反担保后，中债信用增进公司为拟发债民营房企提供担保增信。第二种，拟发债民营房企提供房产、土地、股权等充足抵质押物后，中债信用增进公司为其提供担保增信。第三种，由中债信用增进公司会同相关金融机构，为拟发债民营房企创设信用风险缓释凭证。

而不少业内人士指出，当前民营房企手中所剩的、可提供反担保的优质资产鲜少，而寻求其他信用主体或者地方国企的反担保，难度也颇高。

西政资本亦撰文称，中债增的担保发债对房企的反担保要求一直都不低，有要求房企提供对应的一二线城市优质核心资产作为抵押物，鉴于大部分房企的优质项目早就做了抵押融资，因此对于绝大多数房企来说，发债的利好政策很难享受得到。

国泰君安在近日的研报中坦言，“第二支箭”箭在弦上，根据公开的申请材料来看，预计均为有抵押担保物的形式做债券发行，这和过往的纯信用债有较大区别。考虑到目前民营房企已发行债券在二级市场的价格，预计纯信用债的新增发行也有非常大的发行难度，因此，后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。

“能够充当抵押担保物的，一定是经营性资产，这将是包括龙湖、新城在内的少数民营房企能够采取的措施，纯住宅开发商的难度较大。”上述机构指出，“整体来看，若抵押担保形式成为新常态，那么，公开发债以外的其他融资渠道预计也将采用此形式，使得纯信用融资成为过去时。”

此外，近期央行发布的“金融16条”，明确提出要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求，并指出要对“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”。

市场认为，这表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益，同时，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。

但也有观点对此保持着谨慎乐观。西政资本表示，尽管政策性银行的放水势在必行，但商业银行对“金融16条”的响应程度并不明显。据该机构披露，目前仅小部分银行表示房地产融资将有所松动，但大部分银行仍保持谨慎，核心原因主要是政策底虽已出现，但市场底仍未出现，尤其在市场信心还未恢复之前，银行肯定不敢轻易放松，对民营房企的资金投放肯定也继续保持谨慎。

“简单来说，‘金融16条’出台后，商业银行的房地产融资业务是否松动仍有待观察，当然核心仍取决于销售端的企稳回暖。”上述机构指出。