积极信号！房企信用债发行回暖，还有这些问题待解

在多方政策支持下，地产积极信号已现，房企资金“活水”正逐步打开。

据中指研究院最新监测数据，2023年2月房地产行业信用债融资332.4亿元，同比上升15.54%，环比上升11.84%；海外债发行20.70亿元；信托融资39.24亿元，同比下降58.65%，环比上升2.99%；ABS融资56.15亿元，同比下降17.24%，环比下降56.27%。

从上月数据可见，房企信用债发行总量正稳步上升，发行进入稳定区间，不过民企发行仍以优质房企为主，且需增信担保工具支持。从发行成本来看，今年来利率环比有所上升，发债融资成本较去年有所增加。

“当前融资环境确实正在回暖，房企各融资渠道基本通畅，但投资人对行业风险仍有顾虑和考量，造成资金实际落地尚有一定阻碍。”中指研究院企业研究总监刘水表示，随着小阳春拉动市场回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。

信用债发行回暖，是房企融资环境好转的一角。自去年11月监管层出台“金融支持房地产16条政策”后，房地产融资支持政策全面开花，并囊括了债券、银行信贷、股权融资等多个渠道。

债券发行方面，中债信用增进投资股份公司加大对民营房企增信力度；股权融资方面，证监会宣布恢复上市房企和涉房上市公司再融资，出险房企及龙头房企均积极发布定增方案；银行信贷支持方面，多家银行积极响应跟进，为房企提供较为可观的授信额度。

进入2023年，监管及各地对房企融资的支持仍在继续。

1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。为有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。1月11日，首批改善优质房企资产负债表名单出炉，龙湖、碧桂园、新城、远洋、金地、美的置业、滨江在列。

2月27日，深交所官网发文称，已召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构的意见建议。未来将制定专项工作举措，有力支持合理融资需求，促进改善优质房企资产负债表。

据深交所介绍，自2022年11月股权融资五项措施发布以来，深市共计9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案，拟合计募集资金434.40亿元。债券融资方面，2022年以来，深市累计支持房企发行公司债券773.30亿元，发行资产支持证券982.86亿元。

3月2日，广东省印发2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案，提出支持优质房企与金融机构自主协商存量融资展期，利用资本市场并购重组和开展股权融资，为优质房企发行债务融资工具提供增信支持。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

不过值得注意的是，虽然在“三支箭”、内保外贷等支持下，民营房企的资金链有了一定保障，但多数企业流动性压力仍存。中指研究院数据显示，2023年3月～2023年12月，房企一年内到期的待偿债券余额（信用债+海外债）为7860.5亿元，仅3月份房企到期债券余额就有1004.2亿元。

克而瑞认为，整体来看，“三支箭”虽激起少许水花，但民企信用修复还需要更多时间。在境内，银行授信和债券增信仍偏向财务状况较良好的优质民企；股权融资大多数民企可以使用，但该方式不具有可持续性。在境外，部分优质民企通过内保外贷完成境外融资，但对大部分企业而言，境外融资依然处于冰封期。

“未来对于这些民营企业而言，除了继续等待融资环境回暖之外，还需要等待房地产市场需求端的企稳回升，以及金融机构、购房者等市场多方的信心回归，形成行业正常的良性循环，之后带来的销售端现金回流才是企业流动性危机的治本良药。”克而瑞表示。

近日，就中小民营企业的发展问题，地产界的两会委员也提交了相关提案。全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安在《关于做好支持中小民营企业平稳健康发展的提案》中称，在银行融资方面，建议在实际风险可控的范围内，将民营企业、地产开发企业列入白名单。

具体而言，在符合金融市场风险的情况下，对中小民营企业、进行跟踪调查，促进地方银行在实际风险可控的范围内将民营企业、地产开发企业列入白名单，在法治化和商业可持续原则基础上，通过创新信贷产品、开辟绿色信道、降低融资成本等方式，坚持优先服务优质中小企业，努力满足白名单企业的合理融资需求，发放贷款开发贷和经营贷等。优先帮扶临时困难企业渡过难关，因地制宜开展按需延期付息、延长还本期限、调整还款方式。

“民企融资困难已成为普遍现状。”林龙安称，对民企而言，信用保护工具可提高发行债券的信用等级，降低融资成本。建议将一些自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，帮助企业信用增进完成债券发行，让其能够在公开市场发债，从而打通资金流循环链条，让企业健康发展。