逾90亿元出售六大购物中心！大悦城拟转型轻资产

正准备在全国扩张连锁购物中心的大悦城突然出售麾下六大商业项目。

日前，大悦城地产有限公司(下称“大悦城地产”)披露，出售立运、熙安和锦星公司三家公司49%的股份，价值92.89亿元。作为公开挂牌程序的保证金需交付9.3亿元。出售事项所得款项将用于改善财务状况，偿还现有债务。

第一财经记者8月23日采访获悉，此番出售涉及大悦城地产麾下六大购物中心项目，而此举也标志着大悦城正在从自持物业的“重资产模式”向输出管理和品牌的“轻资产模式”转型。

逾90亿元出售六大购物中心

大悦城地产发布公告，其全资附属公司作为普通合伙人成立的基金透过公开挂牌程序以总价92.89亿元竞得目标公司立运、熙安及锦星的49%股权。该基金为一家由普通合伙人(作为普通合伙人)及有限合伙人(作为有限合伙人)在开曼群岛成立的获豁免有限合伙。基金为封闭式基金，其唯一目的为投资目标股份。基金的初始期限为7年，可由普通合伙人在获得所有有限合伙人同意情况下延期一年(并且可于首次延期届满后另行延期一年)。

基金的有限合伙人为Reco及恒悦富，其分别同意以不超过人民币31.67亿元及人民币63.33亿元的等额美元资本承担总额认购基金的权益。其中，Reco为GIC(Realty) Private Limited的间接全资附属公司。GIC(Realty) Private Limited透过其全资附属公司分别拥有百驰有限公司的45%已发行股本、悦诚(香港)有限公司的48.04%已发行股本及华铿有限公司的49%已发行 股本，以上公司均为大悦城非全资附属公司。

据悉，2016年8月17日，GIC Private Limited持有大悦城地产约11亿股普通股，占其已发行股本约7.79%。GIC(Realty) Private Limited及GIC Private Limited均由新加坡政府财政部全资拥有。其中，恒悦富为中国人寿保险股份有限公司全资附属公司。中国人寿保险股份有限公司为一家人寿保险公司，其股份于联交所、上海证券交易所及纽约证券交易所上市。

值得注意的是后，上述三家公司持有资产包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)。即大悦城地产出售上述六大商业项目。

融资需求与转型“轻资产”

对于此番出售六大购物中心项目的原因，大悦城地产官方表示，出售事项所得款项将用于改善财务状况，偿还现有债务。

第一财经记者查阅资料发现，今年1月，大悦城地产发行间接全资附属公司中粮置业投资有限公司，首期发行本金额人民币15亿元境内债券，票面利率确定为3.2%。大悦城地产此次发债可谓是刷新了房企发债最低利率纪录。

“由此可见，在大悦城地产的运营中，其很需要回笼资金来弥补财务缺口。这次其出售六大购物中心项目的一个主要原因也是在于融资。”长期研究商业地产的资深零售业人士丁浩洲分析。

除了融资，令大悦城地产一口气出售六大商业项目的另一个主因就是向“轻资产”模式转型。

第一财经记者采访获悉，目前大悦城对于麾下的购物中心板块正在进行考虑“轻资产化”，即将原有的自持物业出售，今后对于购物中心的运作模式将以输出管理和品牌为主。

“大悦城已经有一套自己的模式，比如体验式消费的打造，根据不同的城市量身定制不同的具体项目。未来五年，我们计划在全国扩张到约20个大悦城购物中心。我们的选址会以一线城市为主，当然也会看有潜力的三线城市。而且大悦城在今后不仅仅是一个购物中心，我们还会结合线上线下的运作做出智慧购物模式，以应对电商对于实体商业的冲击。”中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政告诉第一财经记者。

在采访中记者了解到，目前不少商业地产项目运作不佳，市场竞争激烈，新项目众多。参照世邦魏理仕发布的《购物中心建设：全球最活跃城市》研究报告，2014年~2016年，上海购物中心新增供应预计将达到约330万平方米，将位列全球主要城市中的第一位。商圈内购物中心的集中供应将会在短期内给业主带来一定招商和租金的压力。

“据统计，目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的预计将达到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量已经饱和，未来购物中心市场依旧存在诸多挑战。因此对于大悦城而言，未来其购物中心板块的轻资产化输出管理和品牌也需面对很大的市场竞争压力。”商业地产专家、中名会执行主席洪奇辉分析。