深度解读上海2040规划背后的房地产投资逻辑

每年“暑假”楼市就进入淡季开始放假，但是今年的暑假上海楼市热情不减。

“一早就要来排号，这里的房子太火了，根本没有太多选择，现在大家都想投资，机会并不是特别多。”一位在宝山的购房者告诉记者。

今年以来，房地产市场不断升温。据上海链家市场研究部显示，截至8月24日，8月上海新建商品住宅成交量为97.7万方，环比上涨2.3%;成交均价为40641元/平方米，环比上涨11.8%。同时，宝山、虹桥、莘庄、川沙等片区更是出现了火爆抢房的情况。

北上海火爆

为什么上述片区那么火爆呢?

有业内人士指出，“上海2040”明确优化上海大都市圈格局对于房地产市场是重大利好。

根据规划，其构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的上海大都市圈，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应;并形成“主城区—新城—新市镇—乡村”组成的市域城乡体系，制定差异化空间发展策略。同时，打破传统城镇体系以行政层级配置公共资源的方式，依托城镇圈发展战略，实现郊区地区的城乡统筹发展。

值得一提的是，上海还确立了城市副中心。城市副中心是面向市域的综合服务中心，兼顾强化全球城市的专业功能，包括9个主城副中心和5个新城中心以及2个核心镇中心。在中心城内继续提升五角场、真如、花木3个副中心的功能，并新增金桥、张江2个副中心。在宝山、虹桥、莘庄、川沙4个主城片区内分别设置主城副中心，实现主城区各片区的均衡发展。

“正是因为这些城市副中心的出现，使得这个板块的未来有更多的发展潜力，因此其房地产市场开始加速升温。”易居智库研究总监严跃进指出。

“伴随着住宅的热销，我们的商铺也越卖越好。未来这里的商业将更加发达，因此无论是住宅还是商铺都越来越被市场看好。”上海龙湖北城天街一位负责人告诉记者。

商铺成为价值洼地

事实上，随着住宅的资产价格飙升，商铺逐渐成为投资的价值洼地。

“目前上海的住宅均价已经过高，我已经不建议大家投资了。”易居中国执行总裁丁祖昱说。

事实上，住宅受国家政策影响非常严重，沪九条新政限购升级加码，符合住宅购买条件的人越来越少。一旦市场太火，宏观调控的指挥棒就会对其打压，随之而来就是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。

而就在近期，上海也传出要对住宅进行限贷调控，按照此前的历史经验，调控过后市场一般开始趋冷，因此，住宅进行保持增值的空间已经不大。

“无论世事如何变迁、商圈如何更替，处于黄金地段的商铺始终都在赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商铺的。所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。”上海龙湖北城天街负责人告诉记者。

以北城天街为例，其作为地铁上盖项目，南地块和刘行站零距离接触，北地块距离潘广路站300米。是北上海甚至全上海都屈指可数的两站一线的楼盘。其拥有双轨交，7号线跟15号线。 7号线是上海南北贯通的主动脉，连通了宝山、普陀、静安、徐汇和浦东五大中心区域，1小时内换乘9条轨交线，30分钟到达静安寺。

核心的区位给了北城天街更加的增值潜力。而更重要的是，龙湖在全国很多地方都相继落成其“天街系”产品，增值效果更是突出。

根据龙湖年报显示，2015年龙湖投资性物业收入15亿元(剔除营业税前)，同比增长61.5%，毛利率70.8%。彼龙湖方面表示，该公司将一如既往地坚持稳步投资持有物业的战略，继续坚定投资以天街系为主体的购物中心。根据最新的中报，今年上半年，龙湖投资性物业收入为8.8亿元，商业整体出租率为96%。

可以看出，龙湖在商业地产运营和投资能力非常强，远远高于同行。因此，选择龙湖的北城天街，无疑是选择了一个更好的投资渠道。