楼市调控恐难奏效 地方政府存投鼠忌器心理

国家统计局公布的8月房价数据印证了中国房价持续走高。70个大中城市新建商品住宅价格月度环比增长1.3%，是2011年发布该数据以来的新高。

一线城市中，北上广深的月度房价环比增速分别反弹至3.6%、4.4%、2.4%和2.1%。而部分二线城市的房价涨势更为凶猛，郑州以5.5%的月度环比增速领跑8月，厦门和合肥在过去12个月的累计房价涨幅均超过40%，超出之前领先的深圳。更让购房者揪心的是，房价暴涨的同时一房难求，关于新盘日光、买房摇号的报道并非个例。

加入楼市调控的城市在增加。继一线城市和部分二线城市(苏州、厦门)之后，9月中旬郑州公布了以控制土地价格为核心的九条楼市调控措施，杭州重启了对非户籍人士的限购措施。那么，这些措施会有效吗?

这恐怕很难。与历史上历次楼市调控相同，目前公布的政策中存在两个根本性的问题。一是地方政府投鼠忌器的心理。过去几年的经验再次证明，楼市泡沫固然带来种种问题，但离开房地产市场的稳增长也是难上加难。地方政府对于房地产市场爱恨交加、左右为难的心态，导致它们很难对楼市祭出重手。整体而言，这一轮楼市调控除了“限购限贷限地王”老三套之外，并没有新的实质性举措，而这些措施的力度也都相对有限。以杭州为例，限购仅限于中心区并仅针对已拥有一套(含)以上住房的非户籍人士。

二是在楼市调控政策，尤其是土地供应政策方面的重复性错误。以北京和上海为例，今年前七个月土地交易面积较去年同期分别暴跌了56%和48%，而待售库存已跌至七个月以下。

要真正抑制房价泡沫，让楼市健康发展，需要多管齐下，包括土地供应制度、土地财政政策、审慎监管措施、税收制度和保障房机制各个方面。

首先，在土地供应方面应该建立跨年度的土地供应目标。鉴于一二线城市和三四线城市在人口流动、房地产供求关系的重大差异，应该建立跨地区的用地指标调配机制。僵硬的用地指标分配机制，导致土地供应陷入恶性循环，即房价上涨地区在增加土地供应方面有心无力，而房价下跌地区政府愈穷愈卖地、愈卖地愈穷。可以考虑建立跨地区的用地指标转让市场，由高房价城市向低房价城市购买或置换用地指标。

当前的土地财政中，一直存在着监督不严、期限错配(对应长期地租的土地出让金的使用短期化)等问题。除了强化对于土地出让金用途的监督外，笔者认为也同时应该建立土地出让金跨年度使用的安排。在正常情况下，地方政府卖地是个顺周期的行为，即在房价和地价上涨时会加速卖地，而在房价下跌时放慢卖地节奏。这会导致每年的土地出让收入随着房地产周期出现大幅波动。而地方政府的支出是相对刚性的，如果当期土地出让收入全部用于当期支出，必然导致的是在土地出让收入高的年份过度支出，而在土地出让收入下降时加大地方政府的债务风险和经济金融风险。 笔者认为建立土地出让金跨年度使用机制可以减轻这种周期性的波动。

其次，坚持在房地产市场的宏观审慎政策，包括当前的房贷最低首付比率要求、严控首付贷等措施。此外，可以考虑引入房贷收入比率要求，即每月房贷还款占家庭收入的最高比率，以防范新购房人群的高杠杆现象。

第三，通过税收制度改革提高投资性住房的持有成本或降低其投资收益。具体而言，在一二线城市可以尽快推出自住房以外的房地产税，并在交易环节征收资本利得税。一个不可忽略的事实是，目前中国占有多套房的比例不在少数，增大持有成本可以增加楼市中的二手房供应。从社会财富分配的角度，这也可以相应降低房价泡沫之后所带来的财富严重不均的问题。

第四，规范和发展租房市场，保护房东和租客的合法权益。目前不规范的租房市场导致房东不敢租、租客也不敢租的怪象，也导致了大量空置房的资源浪费。政府也可以参考欧洲一些国家的经验，将每年房租上涨幅度与通胀挂钩。相对稳定的房租对于房价中长期的走势可以起到一定的制衡作用。

第五，改善保障房机制，改变保障房供应一刀切、各地区摊派的现象。政府应该加大在一二线城市的保障房(尤其是公租房)供应，而在三四线城市，尤其是去库存压力大的地区，大幅削减甚至退出保障房计划。(朱海斌系摩根大通首席中国经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

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