2016成楼市“最丰收年” 2017要回归平稳了

2016年，在一二线城市的带动之下，房地产也迎来了“历史最丰收年”。

国家统计局20日发布的数据显示，2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比去年1-11月份回落1.8个百分点。商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。

国家发展改革委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示，2016年，房地产受到多种因素的影响，无论是开发投资，还是新开工面积或是销售面积、销售额，确实比2015年有明显的增长。“从全国范围看，房地产发展形势总体还是好的，但是同时分化比较严重。”宁吉喆说，从2016年9月底以后，15个重点城市因地制宜、分城施策，采取了有效措施，在过去三个月，这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制。

2016年12月份的住宅销售价格数据显示，15个重点城市中，12个城市的住宅销售价格环比下降，2个持平，只有1个环比略有上涨，但涨幅也是明显回落的。“所以，房地产市场调控已经取得了明显的成效。”宁吉喆说。

易居智库研究中心总监严跃进对第一财经分析，从全国商品房销售数据来看，受去年第四季度调控等影响，增幅在收窄，到了年底销售面积增长了22.5%的水平。受价格上涨的影响，销售金额的增幅更大，增幅为34.8%。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，2016年商品房成交金额达到了117627亿，历史首次突破11万亿大关。销售面积15.73亿平方米，也刷新了2013年全年的13亿平方米的历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下，房地产市场迎来了“历史最丰收年”。

在房地产开发投资方面，数据显示，2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%)，增速比1-11月份提高0.4个百分点。

严跃进认为，投资数据继续攀升，体现了去年四季度以后加大供应的力度。全年来看，6.9%的增幅充分说明了投资曲线正在企稳，而且也能够更好地带动其他行业和产业的发展。

不过，即便是楼市如此火热，土地市场购置面积增速却仍是负数。2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点。

这里面的一大原因在于，本轮楼市火热伴随着一个最大特征是，区域之间的分化十分明显。过去所有区域房子都好卖、各地房价都上涨的局面一去不复返。除了少数二十多个一二线核心城市以及环一线城市周边地区，大部分三四五线城市仍处在漫长的去库存之中，这些城市的土地市场也十分冷清，因此土地市场购置面积增速呈现负数也在情理之中。

而且，由于三四五线城市的冷清，大部分开发商都将资金集中到二十几个一二线城市和环一线城市来争夺，这也造成这些区域高溢价地块频现。这也是土地购置面积增速负数的情况下，土地出让金却大幅增长的原因所在。数据显示，去年土地成交价款9129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。

随着去年四季度调控措施的加码，本轮房地产市场的火爆在去年9月份达到了历史顶点后，从10月开始出现了调控下的涨幅退烧现象。中原地产的数据显示，从重点城市来看，去年12月新房成交量年末有所翘尾，而二手房成交量进一步下滑，且持续四个月环比走低。张大伟说，新房成交数据受供应影响较大，且存在一定的周期因素，而二手房市场成交则更能直接反映出当前市场的萎缩局面。

价格方面，去年12月八大城市的中原二手住宅价格指数整体走势有所分化，但环比下跌的仅有深圳。按照市场波动规律，后市将从量缩价稳过渡到量价齐跌行情，从而有望迎来市场筑底。

宁吉喆表示，2017年房地产还是要因地制宜，分城施策。总的来说，是要促进和保持中国房地产市场长期健康发展，要建立房地产发展的长效机制和基础性制度，朝着这方面去努力。

宁吉喆说，房地产市场调控要看两方面，一方面要对房价过快上涨、房地产炒作坚决控制。另一方面，也要关注房地产分化的现象。2016年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上，两方面都有明显成效。

展望2017年，张大伟预计，一二线热点城市成交量将受政策调控而出现同比大幅回落，三四线城市虽然继续有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落。整体来看，全国楼市告别高增长，回到相对平稳水平。