谁说房地产开发赚得多 中航地产去年盈利主靠卖资产

在最新一轮国企混改大潮中，中航地产(000043.SZ)未能借机壮大，反而淹没在行业进化中。卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，但前景未必乐观。

3月8日夜，中航地产发布2016年年报。数据显示，2016年全年，中航地产的归属上市公司股东净利下跌59.77%，仅为1.61亿元。然而，这还是在出售房地产资产包获得非经常性收益的情况下。扣非后，中航地产净利润为-3.67亿元，相比2015年的0.93亿元暴跌492.38%。2017年，中航地产的目标营收是55亿元，同比下降13%。

扣非后亏损近四亿

2016年是楼市大年。国家统计局数据显示，2016 年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%，商品住宅销售面积13.8亿平方米，同比增长22.4%，绝对量均创历史新高。 尽管如此，中航地产在年中便选择完全放弃房地产开发业务。

中航地产2016年年报数据显示，2016年1-12月，公司地产开发业务实现签约销售额50.7亿元,销售面积56.3万平方米，顺利完成了销售目标。公司重点项目所处的贵阳、昆山、惠州等地市场受核心城市辐射影响，成交量持续增长。

国家提出的去库存政策，尤其是在三四线城市去库存，并未能改变中航地产对三四线城市的看法。

中航地产认为，虽然自2014年末以来，房地产市场整体平稳回暖，市场呈现恢复态势，但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，特别是部分三四线城市，库存压力巨大。“公司主要项目分布在三四线城市，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。”

中航地产通过出售房地产开发业务。中航地产股票自 2016年7月7日开市起停牌，谋划把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、江苏中航地产、九江中航城、新疆中航投资、岳阳建桥投资等公司100%股权，以及赣州中航置业79.17%股权，赣州中航房地产100%股权，江西中航地产持有的南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产(600048.SH)。

2016年12月30日，资产包正式完成资产交割。保利地产以现金20.3亿元支付全部交易代价。有赖于此资产出售，中航地产才能在全年报表中扭亏为盈——

年报数据显示，2016年全年，中航地产的营收为63.22亿元，同比增长14.57%。营收构成中，建筑楼宇工程的占比为2.65%，房地产业的占比为60.03%，物业与餐饮等服务业的占比为37.32%。

但是，中航地产的归属上市公司股东净利下跌59.77%，2015年为4.01亿元，2016年仅有1.61亿元。而2016年公司第三季度净利润却亏损近0.3亿元。扣非后，全年净利润为-3.67亿元，相比2015年的0.93亿元暴跌492.38%。这是出售资产包的缘故，获得非经常性收益，达到盈利。

值得注意的是，上述1.61亿元净利润中，来自地产业务的为0.33亿元，来自物业管理业务的为1.19亿元，建筑业(楼宇工程)的为0.14亿元，服务业及其他为-0.04亿元。

对比营收结构可知，占据营收大头的房地产业务并没有成为公司净利润的最大贡献板块，占营收比重约3成的物业板块反而成为公司的利润奶牛。

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除了出售利润低的房地产业务外，中航地产同样加速剥离其他非核心资产。中航地产认为，出售非核心资产有利于公司聚焦主业，集中资源发展核心业务，实现公司的长期战略目标。

于是，2016年6月，中航地产2016年第三次临时股东大会通过转让全资子公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司100%股权的相关议案，转让价格为人民币2.13亿元;2016年10月27日，公司董事会通过了挂牌转让深圳市正章干洗有限公司51%股权的议案。截至本报告披露日，该股权转让事项暂未实施。

一系列的股权出售下，并不易描绘中航地产的未来。1994年上市以来，中航地产已多次调整发展战略和核心业务。

上市之初，中航地产为多元化经营企业，后来按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的战略发展，转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。 如今，中航地产拟通过出售房地产开发业务，集中资源发展物业资产管理业务，实现公司业务的转型升级。

中航地产表示，未来公司将围绕机构类物业资产的管理,，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

国金证券分析师胡华如称，“三项核心业务，一是针对机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施全生命周期管理;二是存量资产的经营，主要包括留存的持有性物业和第三方委托经营管理的物业;三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户)，最终转型成’物业资产管理及服务外包专业提供商’。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。”

2016年年报数据显示，中航地产物业管理业务收入与利润快速增长，收入同比增长28%，利润总额同比增长44%，市场拓展连续第三年实现大幅增长，新签年度合同额超过5亿。

截至 2016 年底，公司物业板块业务范围遍及深圳、北京、上海、广州等全国二十多个城市，涉及项目共391个，管理面积超过4568万平方米。

而在商业地产经营方面，中航地产自 2011 年至今，在赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等区域运营六家九方购物中心，总营业面积超过 68 万平方米。