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禹洲地产毛利率连续八年超30% 战略布局优势显著

第一财经APP 2017-04-10 17:58:00

责编:余佳莹

在今年的调控大势之下,什么样类型房企值得我们继续关注?在利润率水平越来越低的楼市下半场,房企的投资价值在哪里?

刚刚过去的第一季度,国内房企收获了近年来业绩靓丽的一季度销售报告。不过,当下新一轮楼市调控政策继续出台,调控政策在强化房屋回归居住属性的同时,也一定程度上会影响房企的未来业绩表现。那么,在今年的调控大势之下,什么样类型房企值得我们继续关注?在利润率水平越来越低的楼市下半场,房企的投资价值在哪里?

显然,对于投资者来讲,首先要看是不是持续盈利,这家企业战略布局上是否有利于中长期发展,能否为投资者带来持续的盈利预期。只有这样的企业才值得投资者持续关注。第一财经记者以禹洲地产为例,帮助投资者挖掘出具有投资价值的标杆房企,为投资者降低决策风险。

首先,我们看一个企业是不是具有投资价值,重点看三个指标:规模及规模增长率、利润率和负债率,而利润率对于企业投资价值来讲尤为重要,利润率代表一个企业的盈利能力,如果一个企业持续盈利能力比较强,那么就值得进行投资。

毛利率行业领先

从利润率来看,禹洲地产年报数据显示,2016年公司营业收入136.7亿元人民币(下同),同比增长31.8%;毛利49.6亿元,同比增长33.7%,毛利率为36.3%,较去年同期提高0.52个百分点,毛利率连续八年超30%;核心净利润为20.5亿元,同比增长26.4%,净利率为13.0%,公司2016年业绩优于预期。公司保持稳定的派息政策,末期每股派息22港仙,同比增长22.2%,派息率为36.2%,按照当前股价,股息收益率超过6%。

从过往经验来看,“一毛不拔”不进行派息的房企不在少数,而禹洲地产毛利率连续八年超30%,毛利率、派息率等核心指标一直领先行业,位于行业中最高水平实属难能可贵。禹洲是如何做到的?

踩准行业周期变化的规模很重要!从拿地时点来看,禹洲地产2014-2015年上半年房地产行业还未实现快速增长的阶段积极拿地布局长三角、海西等战略区域,这个阶段行业处于相对低谷期,土地成本相对较低。而上述土地在2015年下半年-2016年实现销售,这个阶段刚好是禹洲布局的大中城市楼市快速上行期,其踩准行业周期大潮变化实现销售业绩与利润的快速增长。

数据显示,2016年禹洲地产全年实现合同销售金额约232.6亿元,同比增长65.5%,规模再上新的台阶;合同销售面积约182.9万平方米,同比上升30.4%,销售均价达到12,689元每平方米,同比增长26.9%,售价增长明显。公司的销售区域更加均衡,厦门、合肥、南京、上海的合约销售额分别占比为28%、23%、14%及14%,累计占比79%。而毛利率连续8年增长超过30%亦是基于公司踩准行业周期大潮变化销售业绩创新高基础上同步实现的。

除此之外,禹洲成本管控、产品溢价等方面也为其持续增长的利润做出贡献。以其成本管控为例,2016年公司净负债率为71.7%,较上年下降7.73个百分点,持有现金达到174.2亿元,同比增长45.8%,财务状况依然稳健。公司多元化的融资渠道,并不断优化财务结构。外币债务的占比逐年下降,到2016年底降至37%,人民币的汇率风险可控。公司融资成本继续下降,2016年公司平均融资成本比2015年降低0.9个百分点至6.1%。“控成本就等于涨利润”,随着合约销售的强劲增长及融资成本持续降低,禹洲不断强化经营模式,在不同的城市、不同的项目,运用适当的周转模式来实现最佳的投资回报及现金流状况,达到稳负债、库存管理与释放节奏并重,利润与规模同步增长。

在公司销售业绩与利润同步持续增长的成绩前,禹洲并没有就此而止步规模的扩张。2017年禹洲制定2017年合约销售目标300亿元,调控背景之下同比预期仍有29.3%的增长。而保证它持续增长的是500亿的全年总可售货值,其中75%为全新推售的货值。此时,有人势必会质疑,调控之下规模化持续增长,毛利率还能够保证30%以上增长吗?

禹洲地产创始人、主席及执行董事林龙安认为禹洲的五年计划要破千亿,拿更多的市场份额也是禹洲一直在考虑的问题。记者了解到,禹洲达到300、400亿销售规模时,也许其他700、800亿销售规模的开发商盈利空间还不及禹洲。林龙安表示禹洲会一直秉承着稳健的财务状况,以盈利空间、股东利益最大化来保证公司实现战略布局的落地。

调控之下,禹州地产掌舵人林龙安高瞻远瞩,不忘初心,在规模增长的时候仍不忘股东利益,有了这个战略,禹州地产的毛利率有了起码的保障。

4月9日,禹洲地产公布了2017年3月的营运数据,一季度禹洲地产签约金额101.51亿,同比逆势增长80%,完成年度300亿销售目标的34%,3月合约销售金额突破50亿,达51.06亿,同比增长72% ,环比增长71%;合约销售面积达约31.6万平方米;平均销售价格为每平方米16,146元。当月及当季的合同销售额均创历史新高,实现2017年销售业绩“开门红”。禹洲第一季度销售业绩在全国多个城市中均名列前茅——厦门,禹洲凭借27.12亿元拔的商品住宅企业销售冠军,集团已连续第十二年位居厦门商品住宅销售的龙头;合肥,自2015年禹洲跻身合肥商品住宅市场销售前三,16年继续录得不俗的销售表现,17年开年更是逆势热销,以19亿元的合同销售继续稳居当地住宅市场前三,其中的禹洲·天玺项目更凭借629套的销售数量被冠以合肥最火爆的楼盘之美誉;而南京,作为禹洲于2014年新进的城市,16年年初项目面市,从年初的单盘到年终四盘联动,闪耀金陵,2016年全年南京单城市合约销售金额32亿元人民币,占集团合约销售14%。今年一季度,南京销售再续辉煌,跻身南京房企销售金额排行榜TOP10,其中禹洲·吉庆里项目更是以单盘近10亿元的销售跻身南京楼盘销售金额第四的佳绩。

显然,禹洲地产已经成为调控大势之下一只稳健增长的“黑马”。不可否认,今年禹洲地产将继续在资本市场挥舞雄姿,股价表现也会更抢眼。

聚焦核心加速发展

从战略布局上来看,禹洲地产也在不断优化其战略布局,战略布局优势显著,这也成为其毛利率持续增长的保障。从最近几年禹洲布局路线来看,从海西区到长三角,禹洲地产一步一个脚印,销售规模逐年递增。公司当前的发展战略为“立足长三角,引领海西区,建树全中国”,坚持深耕核心一、二线城市,土地储备分布更均衡;在业务上也更加多元化,积极尝试住宅、商业双轮驱动的业务模式。公司保持稳定的派息政策,2016年进一步提升派息比例达到核心净利润的36.2%,股息收益率超过6%(对应目前股价),目前公司股价对应2016年6倍PE,成本资本市场成长性及投资价值最好的房企之一。

除此之外,在“立足长三角,引领海西区,建树全中国”的发展战略指引下,2016年禹洲集团战略布局的调整,总部迁至上海,禹州地产依托上海作为全国乃至全球金融、人才、信息交流中心的区位优势,在更高起点上谋划更高水平的发展。

同时,禹洲的城市深耕策略不断得到落实。除了海西区域之外,近两年深耕合肥终取得成效。数据显示,2016年公司在合肥合约销售额达到52.52亿元,同比增长23.9%,合约销售面积60.4万平方米,销售均价达到8,702元每平方米,同比增长了21%。此外,截至2016年底,禹州地产在合肥的土地储备达到239.7万平方米,平均土地成本仅为4,448元每平方米,利润空间可观。公司2016年继续在合肥加大储备,共获取4个新项目,总建筑面积75.2万平方米,权益建筑面积35.8万平方米。禹洲深耕合肥,为2017-2019年公司未来三年持续稳定增长奠定基础,也为2018年下半年以后下一轮市场上行期利润率的快速增长提供了有效支撑。

此外,从土地储备分布来看,公司的土地储备相比之前更均衡,抗风险能力越来越强。具体来看,除了巩固在海西经济区的地位外,亦加快在长三角地区的布局。2016年,公司土地储备可供销售建筑面积为954万平方米,分别位于海西、长三角、环渤海地区、华中地区及香港共14个城市,平均楼面成本约5,072元。从2016年公司土地储备面积按区域划分,长三角、海西区、华中、环渤海分别占比53%、36%、6%和5%。

进入2017 年,合理的土地储备将为禹洲持续增长提供了坚强的后盾,如禹州地产重点布局的上海、南京、杭州、合肥、厦门、福州、苏州、天津及武汉等几大核心战略城市,将一直保持着全国领先的经济增长速度,基本面活跃,吸纳大量人口流入。另外,居民生活素质的提升及二胎政策的出台,也将刺激改善型住宅的需求,有力支撑公司业绩增长。

通过以上分析可知,任何一家房企,只有它的战略布局上稳健的,是有利于中长期发展的,是能够为投资者带来持续的盈利预期的,它才会是有投资价值的标杆房企,它才会值得投资者持续关注。尤其是在2017年调控之年,楼市调控政策在强化房屋回归居住属性的同时,也许会给企业带来一定的市场风险及经营压力,这个时候更应该选择相对稳健、布局战略合理、利润持续增长的“黑马”房企进行投资。

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