受政策刺激股价七连涨 世联行是成长中的公寓之王吗？

7月27日开盘刚过半小时，世联行（002285.SZ）打开涨停板，股价冲高至11.3元，涨幅为10.03%。截至午间收盘，世联行股价仍钉在11.3元，创下公司自2016年1月8日以来的最高价。

此前一天，7月26日，世联行报收10.27元，股价涨幅为9.96%，逼近涨停。7月18日至7月26日，七个交易日中，世联行股价取得七连涨。若7月27日收盘见红，那么这将是世联行股价连续上涨的第八个交易日。

政策红利显然是世联行股价上涨的主要原因。7月中旬以来，关于住房租赁的政策密集出台，从中央到地方，共同搭建购租并举住房体系的决心愈渐清晰。

7月26日上午，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

7月26日下午，世联行董秘袁鸿昌在电话会议中表示，在中国，靠买房解决居住问题这一页已经翻出去了。

政策释放信号。对租赁市场的运营方而言，政策意味着利好。倘若政策最后能落实，运营商将能在土地供应、存量房改造、融资工具等层面获得支持。

目前为止，世联行是国内布局最深入、规模最大的长租公寓运营商之一，是租赁市场的一支重要参与力量。

公寓业务营收增长近500%

世联行正式提出做公寓是在2014年的年报中。

比拼销售额的黄金时代终结，以传统销售型服务为主导的地产格局正走在被重构的路上。相比重视规模扩张，互联网思维更强调了客户需求的重要性，地产行业进入下半场，企业想要赢得客户必须满足其精细化需求。

世联行认为，销售规模见顶并不代表这个行业失去了酝酿新商机的土壤，相反，行业将属于那些定位差异化，提供丰富产品和服务的参与者。

参照市场成熟的美国经验，更多的企业把资源投放到商办物业、公寓等细分领域。

万科几乎是同时提出多元化的，在十年之内，万科必须完成白银时代的探路，在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点。公寓业务是万科新业务之一。

这时，除了万科外，还没有开发商正式提出布局长租公寓业务。市场上，在做长租公寓的还只有魔方、YOU+等数家最早的运营商。

2014年，世联行投资新设深圳红璞公寓管理有限公司作为展开布局长租公寓的平台。报告期内，深圳红璞公寓的营业收入是0元，亏损了52.06元。

但世联行专注做公寓业务是从2015年年中开始。截至目前，以红璞公寓为注册名称的地方公司已多达32家。

据世联行年报，截至2016年末，长租公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地，新业务营收占比已从三年前的27%提升至接近50%，传统业务即房地产交易服务的营收占比降至50%。

具体至公寓业务，2016年全年的收入为4268.15万元，占全公司营收比例为8.49%，同比增长率为491.39%。

世联行希望新业务的营收占比能逐渐提高，陈劲松认为，房地产有大小年，“仅靠房地产交易的佣金，是无法抗周期的。目前，公司的营收结构正在发生变化，会越趋于稳定。”

进入2017年，住房租赁市场的格局越来越明朗。无论是业绩大会，抑或投资者会议，长租公寓业务均被世联行多次强调并作主要介绍。袁鸿昌称，长租公寓，是世联行最重要的业务之一。

袁鸿昌认为，从外部来看，长租公寓市场空间非常巨大，当下一二线城市房价高涨，未来必然靠“购买+租赁”双管齐下解决居住问题。在新加坡，香港等成熟市场，都是大比例靠租赁来解决居住问题的。

至于内部因素，除了上述提及的转型问题，袁鸿昌表示，世联行已不再以市场份额增加为目的，而是在公司主业之上叠加更多业务。

1.7倍租金差红线

袁鸿昌说，近半年，世联行没有把主要精力放在扩大长租公寓的规模上，更多是在做一些运营服务质量提升的工作。“譬如，如何去收楼、如何去选择、收楼后如何搭建相关配套，以及做了后怎么尽快把房子出租。”

尽管如此，半年下来，世联行的公寓业务依然在规模上取得了进展。2016年末，世联行公寓业务在全国20个城市展开，签约超过2万间房，开业运营近五千间。而截至2017年年中，红璞公寓的最新规模数据是已进入全国25个城市，运营的数量接近3万间。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被选取作为首批开展住房租赁试点的单位。这12个城市中，世联行已进入了其中10个。袁鸿昌表示，公司业务布局迎合了政策的推动。

目前，从数据来看，红璞公寓开业一个月出租率达91.2%，两个月后出租率能达到94.5%。袁鸿昌表示满意：“只有做到了这样，我们才敢扩张规模。”

世联行的中期目标是保有100万间公寓，但是扩大规模的第一道拦路虎就是资金。

5月，世联行宣布终止本拟定投放在公寓业务的20亿定增计划，公告称原因是再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等因素发生了诸多变化。

不过，袁鸿昌在电话会议中透露，监管机构要求公司提供十数万间的公寓租约，这是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。随着九部委的通知文件下发，不排除世联行定增融资迎来新的转机。

据了解，截至目前，红璞公寓是世联行用自有资金布局，尚未开始对外融资。袁鸿昌表示，倘若未来资金紧缺，公司不排除转让部分红璞公寓的股份、引入新的投资者的可能。

如果融资受阻，每间房的收益率能否覆盖相应的融资成本?

据了解，1.7倍的租金差是世联行考虑是否进入项目的前提条件。“通常收房的租金差在1.7倍以上，才有利可图。如果收进来1000元，租出去要达到1700元。每年减去空置期、人工、服务成本和摊销的装修成本并扣除税费等，公寓的净利润率在10个点左右。”

袁鸿昌称，如果租金差低于1.7倍，世联行宁愿不收，目前一线城市租金差很难达到1.7，所以一线不是公司主要的进入目标。

长租公寓成为社会各方资本的斗兽场，随着支持政策出台，涌入行业的资金将只多不少。袁鸿昌预测，今年下半年会是行业的整合期，他透露已有不少创业团队找到世联行寻求并购，它们也主动下调了自身公司的估值。