专访禹洲地产董事局主席林龙安：一家闽系房企的曲线逆袭

位于深圳景田的一个写字楼，悄然进驻了一家闽系房企——禹洲地产（01628.HK）以此为据点，意图完成从海西区域到长三角城市群，再到粤港澳大湾区布局的调整和瞭望。

见面时，禹洲地产董事局主席林龙安刚带领公司完成对沿海家园（01124.HK）的收购，为两年后1200亿元的销售目标储粮备草。

隐藏在这个被量化的目标背后是未被外界知悉的细节，收购沿海家园的谈判只花了3个星期、待公布的收购案、已拿下两个深圳项目、开始搭建医养和教育业务的团队……细节最耐琢磨。

地产业有地产业的滚滚红尘，随着行业集中度的提高，千亿房企涌现如过江之鲫，中型房企的攀爬殊为不易。林龙安告诉第一财经，“2018年公司的销售目标是600亿，我不想盲目追求规模。”精而美，是林龙安给禹洲地产总结的生存哲学。

靠收购获取新项目

相逢的人会再相逢。禹洲地产和沿海家园在彼此的轨迹上相交了三次。

“禹洲在十几年前收购了沿海家园的一个项目，也因此成为合作伙伴。2017年3月，我们再次收购了沿海家园在武汉汉阳区的一个项目。这是我们第三次合作。”

对第一财经说这句话的前一刻，林龙安刚结束一个跟沿海家园收购案有关的工作电话。

1月15日，禹洲地产宣布收购沿海家园七个项目，总代价是38亿人民币。这七个项目分别位于沈阳市苏家屯区、佛山禅城区、北京朝阳区、沈阳浑南区、武汉东西湖区、武汉江汉区以及天津北辰区，其中4个为在售项目，3个是地块。

林龙安算过一笔账，这个资产包在2018年就能为禹洲带来近40亿的销售业绩。尽管后续还需为配套、建材等方面投入，但收购价格确实很划算，“如果不是并购的话，买这批项目的价格至少翻倍。”

因为已经有过两次的合作，彼此的交流很顺畅。林龙安说，这次收购谈下来，真正花的时间只有两三个星期。就连尽调，都是签约后才进行。

本次收购的先决条件包括禹洲地产对沿海家园尽调的完成、通过相关部门的批准等。如果在买卖协议签订的120天，先决条件无法达成，买卖协议将会终止。林龙安对这宗交易很有信心。

寸土寸金，招拍挂门槛太高已全然成为资本游戏。林龙安更倾向通过收购获取新项目。

此收购为禹洲带来超过300万平方米的权益可售建面，权益货值超过400亿元。禹洲还借此进入了北京、佛山及沈阳三城。

“所以，收购完成以后，禹洲进入上海（先前进入）和北京两个一线城市了？”

“不对，是三个。”林龙安放慢了语速，降低了音量回答这个问题，显得很慎重，想保持点神秘，又掩不住几分自豪。原来那些海派、京派、渝派打破脑袋想要进入的深圳市场，禹洲不知不觉就进来了，还一下子就拿了两个项目，而禹洲从未正式对外公布过。

克而瑞数据指出，禹洲地产2017年共耗资了312亿元拿地。而据禹洲地产公告，公司全年的销售金额约为403亿元。也就是说，禹洲2017年拿地金额占据总销售金额77%。

申万宏源的研究报告显示，截止至2017年10月底，禹洲地产的总土地储备约1000万平米。

林龙安告诉第一财经，2018年，禹洲地产的拿地预算是400亿左右，不想太冒进。

从长三角到粤港澳大湾区

闽系房企素来以狼心、激进、高杠杆闻名行业，但禹洲地产有所不同。一个小时的专访中，林龙安数次提起“精而美”。

毕业于会计系、公务员下海的林龙安对财务指标很坚持。禹洲地产中期报告显示，截止至2017年6月末，公司净资产负债比率为72.61%。林龙安表示，不会轻易加杠杆。

1994年，禹洲地产于厦门成立，2007年的销售业绩是14亿，2009年在香港联交所上市那年，销售金额是39亿。到2014年，禹洲地产卖出120亿元，进入百亿俱乐部。2016年，禹洲地产全年销售金额为232亿元，2017年为403亿元。

申万宏源报告显示，从2007年到2017年，禹洲地产的复合增长率约40%。倘若维持40%的增长率，到2020年，禹洲地产的销售规模恰能突破千亿。

林龙安公布的销售目标是，2018年完成600亿元，2019年到800亿元，2020到1200亿元——这个中期目标比当初公布的1000亿稍有提高。

然而，2017年，全国已出现17家千亿房企，甚至有地产界人士预言，最晚2019年国内将出现万亿规模房企。千亿或将是保住50强地位的最后底线。

“会觉得这个目标保守吗？”

林龙安回答，如果业绩完成得好，不排除会适当调整。“不想为了规模而规模，禹洲对利润和财务质量有要求。片面追求量不难，难就难在两全其美。”

“香港投资者喜欢叫我们’小中海’，我们确实在向中海学习，学习他们对成本、财务和产品的把控。”

在房地产业，中海有“黄埔军校”之称，没有房企不喜欢中海人。林龙安也是。“我们很多中层、高管都来自中海，成本控制总经理、杭州总经理、南京、上海等团队的负责人都是来自中海。”

但即便是中海，都开始激进了，2017年中海光是拿地就耗资超1000亿元。

回到禹洲地产身上，公司正在尝试一些极具潜力的多元化业务。林龙安表示，”希望可以跟着中央政策走，租赁住房、医养结合项目、教育这些方向我们都在尝试。”第一财经了解到，这些新项目今年开始搭建框架。

至于区域布局，“以前禹洲地产是五大区域，现在是六大区域，加上粤港澳大湾区。大湾区布局的重要性仅次于长三角，会成为集团销售和收入贡献的主要来源地。目前长三角对集团的贡献达到55%，未来粤港澳排在第二位。”

目前在粤港澳大湾区，禹洲已进入深圳、惠州、东莞、珠海四个城市，项目全部来自收购。

然而项目的收购只是这家中型房企付出努力的冰山一角，来自第二梯队的爬攀难说不吃力。资本市场的反应反映是1月16日的股价上，收盘涨幅为14.11%。不过1月17日，股价回调2.33%，报收5.45港元。

林龙安认为，公司股价被严重低估，他担心市场会忽视禹洲。这当然有H股平台的因素，但也只能继续努力改善公司基本面。

2018年，禹洲地产的新征程开始，成功收购沿海家园多少让禹洲地产翻越行业险峰时多一丝信心。