武汉住房租赁热度空前 长租公寓三大挑战需破局

近日，武汉市房管局对外公布了第三批住房租赁试点企业和项目。

第一财经记者注意到，第三批租赁试点企业共有29家，既包括国有企业，也包括混合所有制和民营企业；租赁试点项目共有9个，包括城中村改造地块、城市综合体、互联网金融产业园等项目。至此，武汉住房租赁试点企业增至56家，试点项目增至14个。

武汉市房管局有关负责人表示，国有企业、混合所有制和民营企业共同参与住房租赁试点，有利于市民选择信息透明、更为标准化的租赁房源，既可打击“黑中介”等租赁乱象，也可稳定租赁价格，减小房地产市场的投资属性。

戴德梁行认为，目前武汉长租公寓市场虽然处于发展初期，却呈现爆发式增长。自2015年引进长租公寓模式后，武汉目前已拥20余家品牌长租公寓，运营的公寓约5万间，其中集中式公寓6000多间。选址、改造及盈利三大难题是涉足长租公寓的企业所需面对的三座大山。随着行业的深入发展和市场经营模式的不断完善，租购并举的长效机制将应运而生。

住房租赁热度空前

“租购并举”的顶层设计推出以来，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给层面解决城镇居民住房问题的举措之一。今年以来，一系列政府与市场动作推动住房租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

国家统计局数据显示，全国流动人口达2.47亿人，其中一线城市流动人口占比超过40%，二线城市占比约为20%，预计流动人口租房比例可达60%~70%。

以全国平均成本1800元/套/月计算，租房市场规模将超过1万亿元。在跨入万亿级租房市场环境下，长租公寓逐步受到开发商和资本市场的青睐。截至2017年底，已有约500家长租公寓企业在全国遍地开花，其中大部分分布于一、二线城市。

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，武汉市政府多措并举鼓励发展住房租赁市场，不仅出台房屋租赁新规，成立房屋租赁专业委员会，启动住房租赁金融服务平台建设，还从土地供给、政策制定、资本支持等多方面给予引导和支持。

据统计，湖北全省住房租赁需求人数高达560多万，其中人口破千万的武汉就超过250万人，市场需求巨大。与此同时，从2017年开始，由于招商引资和“百万大学生留汉”政策的开展，武汉市人口流入步伐显著加快。2017年，武汉市实现大学毕业生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，创历史新高，进一步壮大武汉长租公寓市场主体。

挑战与机遇并存

戴德梁行武汉公司估价及顾问服务部主管谢颖认为，选址、改造及盈利三大难题是涉足长租公寓的企业所需面对的三座大山。

据分析，土地资源固有的稀缺性以及核心区域优质物业的紧俏性导致企业拿房成本的上涨。同时，项目收购或租赁的商业项目也会面临因结构或建筑设计不合适而改造的局面。此外，单一的盈利模式及较长的投资回报周期也成为制约盈利的瓶颈所在。

目前虽然各城市对住房租赁市场的发展都还处在初步试点和结合自身实际情况的摸索阶段，但也已涌现出不少具有创新意义的发展路径和模式，如租购同权、增加供应专属租赁住房用地等。面对复杂的市场竞争环境，未来长租公寓运营主体将更倾向于选择差异化、社区化、金融化等运营模式，以保持竞争力。

长租公寓主要面对青年群体，其特征为强调个性，而目前整个行业提供的服务趋于同质化。因此，差异化和精细化将是未来运营住房租赁项目的核心竞争力所在，通过满足特定细分群体的特定需求来增强客户黏性，从而获得更高的租金溢价。

长租公寓的功能定位应以打造居住生态圈为主。社区生态圈形成后，后续增值服务增长潜力巨大，将有效提升公寓的营销效应和居住便利性。

而长租公寓的重资产属性导致其离开金融工具难以快速实现规模化，需结合REITs（房地产信托投资基金）和其他金融创新手段实现轻资产运营，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出的必要保证。

谢颖表示，总体看来，长租公寓市场仍处于前期投入期，但随着居住观念的升级和市场的调整，与之相关的诸如租购同权、税收、金融支持等都会逐步甚至以超常规的速度实现，未来巨大的住房租赁市场将呈现，彼时租购并举的局面也将应运而生，住房租赁正在向“蓝海”启航。