刘成城：氪空间是一家科技零售而非地产公司

华懋轩尼诗道1号One Hennessy写字楼，位于香港地铁湾仔站和金钟站之间，称得上寸土寸金，于今年5月对外预租。

这栋写字楼11层到19层的租金为每月664万港元/月，折合7.4港元/平方米/月。承租方为中国内地联合办公企业氪空间。

氪空间创始人兼董事长刘成城日前接受了包括第一财经在内的媒体专访，他提到最多的公司是优衣库和滴滴。

刘成城称，氪空间是一家科技零售公司而非地产公司，用坪效来作为考核单店的指标。被问及租金高企如何盈利或回本时，刘成城称“北京优衣库和香港优衣库在坪效上没有差别，”氪空间目前可以实现规模化扩张。

为何会在香港租楼？刘成城称，首先是基于客户需求，氪空间北上广深客户会问氪空间有无香港业务，这让氪空间看到了香港市场空间；其次也是最为重要的因素，氪空间不想只做内地市场，氪空间考虑在APEC地区布局，出海在香港租楼也变得水道渠成。

香港和内地市场一个显著的区别是，香港楼市租金高企。这对任何一家联合办公企业都是巨大的考量，氪空间几乎是在香港最好的地段、全球最为昂贵的办公空间拿楼，如何保证利润率？

刘成城称，氪空间并非房地产公司，对自己定位是科技零售公司。地产公司注重楼宇租售比，而氪空间以门店坪效作为考核指标，学习对象为优衣库——北京优衣库和香港优衣库在坪效上差别不大，都能实现盈利。

作为联合办公企业，氪空间最早的收入来自孵化器，但孵化器在一家公司能否获得融资起的作用微乎其微，收入难以形成标准。零售公司则强调运营效率和可复制标准，那么如何像管理零售门店那样管理办公平台？

刘成城称，氪空间有供应链管理部门，每个办公空间包含130个参数，其中30多个是财务敏感或用户体验敏感型，比如不同的工位排列方式会影响20%的工位数量。

这些参数构成了氪空间对外扩张的统一标准，也构成了氪空间的优势。不同空间看似一样，但因为参数的细微差异形成了经营效率的千差万别，“和优衣库类似，在优衣库旁边开家装修风格和服装品类相似的店，未必能像优衣库一样挣到钱。”

氪空间追求盈利，效率不好、亏损的门店会被关停。刘成城透露，在内地市场，氪空间单个门店盈利周期一般为开店后4到6个月。氪空间香港店会有跨境服务，做一些本地化，但和内地其他门店不会有太大区别。

对于联合办公企业来说，主要商业模式是低价拿楼翻新装修，加价出租给客户。

联合办公企业强调SSC（Space、Service和Community，即空间、服务和社区）。服务和社区是联合办公企业讲给投资者的故事，成了商业模式区别于“二房东”的最大特征。社区用于营造氛围，注定产生不了收入，几乎所有联合办公平台都会强调服务收入。但行业现状是，服务收入在联合办公企业占比少之又少。

刘成城称，增值服务到一定规模才能显现出来——空间至少有5万个工位才能保证服务空间。以WeWork为例，快速扩张的同时，增值服务收入占比已经从个位数上升到了两位数，要超过办公空间增速。

联合办公企业鼻祖WeWork于2016年进军中国内地市场。氪空间视WeWork为最大竞争对手，后者与Uber和Airbnb并称全球共享经济三巨头。刘成城称，氪空间起步比WeWork晚，但在内地体量已经是WeWork的五六倍。氪空间最初是36氪的孵化项目，在中国创业者中有着知名度，“服务的话我们在美国比不过WeWork，但在内地和香港，它比不过我们，这是本地化的问题。”

刘成城表示，氪空间2018年面积和营业额约为去年7倍，在高速增长背景下，氪空间不会考虑IPO。

目前，氪空间服务占收入比重为个位数，未来理想模型服务收入占比会到百分之二三十左右。