地产将回归本源，逐渐摆脱金融投资性 | 一财号十一特辑

赵伟：地产市场，它的演绎是在2016年之前的时候。我们会发现地产政策的思路，更多是在稳增长跟稳房价之间来回抉择，所以你会发现在2016年之前的时候，房价如果飙得比较狠，相应的地产调控政策就会收紧；经济下行压力大的时候，地产就会被作为稳增长的重要工具，作为抓手去放松。

因为在2016年之前，基本上3-4年一个周期轮回，2016年之后，整个的地产政策开始去库存，结果带动了地产市场高景气持续好几年。然后在去年，新的政策思路又有一些调整，比如说三条红线跟贷款集中度的考核的出台，它应该是会对整个地产产业生态的状况，都会产生非常深远的影响。

在现有的政策约束下，一定会出现一个阶段，像地产链条的相应的经济活动，它要有下台阶的过程。如果按照我们的推测来讲，它应该是主要集中在今年下半年到明年完成这个过程。为什么是今年下半年开始更明显地表露出来？是因为在去年（2020年）8月20号三条红线开始试点之后，其实那些试点企业的融资状况已经开始非常明显的变化了。我们会发现，贷款集中度考核本身对它的约束，也开始形成比较硬的约束的时候，对于地产商来讲，所有的资金渠道都开始变得紧张，这个时候他的投资行为很明显会受到影响。 

未来解决房地产的问题，可能也要从结构上去思考。当然我们的政策思路，其实在2019年前后的时候已经非常成型了，提到的说法叫做租售并举。租售并举的意思就相当于，我们有些城市的城市化进程，其实还在源源不断地在进行的过程当中，但是新进来的这些人，他没法承受得了高昂的房价了，是不是我们可以给他们提供更多保障性的住房，或者是租赁性的住房，这样的供给去满足他的需要。然后慢慢地在这种社保的基础的设施建设上，再做一些补充，那么对他来讲，他就可以在这个城市里面扎根了。

邵宇：因为我们房地产现在的主要矛盾是什么？不是大家没房子住，是北上广深怎么样在房价不涨的基础上，为更多的进入城市的人提供可行的住宅方式，这是根本问题，其他问题其实都不是关键问题了。

杨宇东：其实我们看到一些二三线城市的房价还行，我看西安是2万左右，长沙控制得更好一些。包括还有一些三四线城市，它也是个结构性问题，有些地方不错，有些地方确实过剩，这个也是巨大的资源浪费，但至少它还没有影响到居民的安居乐业。

赵伟：这些年，我们整个城市化发展的思路也是在慢慢变的，以前最早的时候，我们是把城市做得越大越好，后来发现我们应该让这个城市像星云图一样，城市群、多中心的这样一个模式。

邵宇：比方说在北上广深，其实你说广一点，其实上海现在不是多中心吗？几个新城，因为大家肯定是要组团的发展。而且我看现在其实有很明显的特征，比方说复旦系的医院，它都开到青浦、朱家角这些区域。其实它就是优质资源的均等化的过程，通过快速的交通线路把它连接起来，这个可能是容纳更多的年轻人，包括这些要创业的有思路得人，进入到这些超级城市群的主要方法。

杨宇东：一个是组团，一个是你说的年轻人生活环境，还有一点，前两天我在苏州，现在谈沪苏同城，它就是跟产业布局有关系了，所以它是系统工程。这么一个旷世难题非常复杂，但其实我们还是能够看到一些解决的思路。