底价成交甚至流拍不断，大国企却逆势拿地

进入四季度，土地市场供应迎来井喷。不过，在供应高峰之下，土地市场却颇为冷清。无论是一线城市还是二三线城市，低溢价、底价成交乃至流拍不断出现。

土地出让高峰来临，市场趋冷

11月7日，广州挂出18宗地块，出让总面积179.72万平方米，折合约2699亩，均将于12月6日正式竞拍。这18宗地包括10宗商住地、1宗疗养用地及7宗工业地，广受关注的10宗商住地分别位于荔湾、花都、从化、番禺、白云。18宗地块总起拍价达316.8亿元，占去年成交总额1123亿元的28%，也刷新了今年起拍总价纪录。

同一天，济南推出12宗土地挂牌，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。

11月份，北京也将迎来年内土地出让高峰。11月，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价为461.56亿元，其中住宅多达16宗。

10月，烟台土地市场迎来供应高峰，前有芝罘、福山多宗地块挂牌，旧改进程不断推进。牟平区也集中挂出七宗住宅、商服用地，包含西北坝、孔家疃、董家疃旧改地块，龙泉镇两地块、高陵村东商服地块。

中原地产研究中心统计，截至11月首周，确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看，预计11-12月，一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，从成交情况看，底价成交、低溢价率成交仍是市场主流。主要原因在于，随着调控的不断升级，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

11月5号，北京土拍市场两宗地都以底价成交，分别是巨无霸的奥林匹克公园商服综合用地，以及沙河公建混合住宅用地，先后被北辰集团和小米+华润联合体竞得，两宗地总成交价113.2亿元。

此前10月底，广州成交了3宗商办地，均以底价成交。还有一宗“熟悉”的火界地块，在8次挂牌、数次降价后终于成功成交。这四宗地成交总价约15亿元。

10月26日，南京公开拍卖7块地，全部底价成交，其中江北新区2块、溧水5块。而作为南京都市圈的句容，今天也出让10块地，其中9块底价成交，1块市区纯住宅被终止出让。

易居研究院的数据显示，今年1-10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%，为2016年初以来同比首次转负，地市降温明显。

广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在房企对于土地价格十分敏感，高总价、高单价的土地都不大考虑。“因为资金链紧张，现在民企拿地都很少”。

资金链趋紧 开源节流找钱

在资金链趋紧的情况下，“开源节流”几乎成为所有房企的应对策略。尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说，快速回笼资金至关重要。

10月底，位于河南许昌的阳光城翡丽公园传出降价消息，此楼盘由原来的7800元/平方米降至6300元/平方米，整整降了1500元/平方米，相当于降价20%。此举也引发了此前高价购房者的一些不理性行为。

今年以来，闽系房企阳光城（000671.SZ）缩减拿地金额，并提高拿地门槛。公司原计划投资拿地预算为800亿，至9月底，实际花费为216亿元；今年3月开始，公司提高了投资拿地的标准。

10月25日，旭辉发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》通知，在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

随着市场下行，以激进著称的旭辉拿地节奏也在放缓。根据媒体统计， 2018年上半年，旭辉共新进入超过13个城市，新增67个项目，花费291.92亿元；下半年至9月底，旭辉合计新获得16个项目，花费约106亿元，新增项目有所放缓。

中原地产首席分析师张大伟表示，在房地产调控不放松的情况下，房企资金回款将明显减速，在此背景下，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

10月以来，泰禾、中海、万科等多家房企集中发行债券融资。10月29日，万科、阳光城、华侨城等多家房企披露融资计划，主要用于项目开发及补充流动资金等。

另外，近年来，随着在内地上市难度日渐加大，转道香港地区IPO的企业日渐增多，其中中小型房企成为一股不可忽视的力量。自去年底以来，先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产等上市。11月13日，起源于浙江温州、广泛布局三四线城市的中梁控股集团有限公司在港交所挂出招股书。

10月22日，海伦堡中国控股有限公司向港交所递交上市招股书，正式加入内地房企赴港上市的大潮。1998年于广州番禺成立的海伦堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，显示出偿债压力较大。

大房企逆势拿地

在土地市场遇冷之下，土地价格也比2016年的高峰期低了不少。

例如，二线城市房价最高的厦门，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元每平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。

两年前的2016年8月26号，离此处不远的地方，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元每平方米，溢价率139.66%。

那么在土地价格走低的情况下，对资金充裕的企业来说是否是逆势抄底拿地的好时机呢？前述广州大型开发商战略发展部人士告诉记者，现在的地价表面便宜，但往往附加了各种条件，实际价格也不便宜。

张大伟也认为，尽管地方政府推地积极，但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，这些限制条件对项目盈利和周转带来压力，且对企业资金实力提出了更高要求。

不过，虽然如此，还是有资金雄厚的大企业在逆市抄底拿地。例如今年九月底才说要收敛聚焦，保证自己能活下去的万科（000002.SZ，02202.HK），国庆一过就吞下了华夏幸福（600340.SH）在环京区域的多个项目。

10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

​今年8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块（总面积约82.71万平方米）进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。但结果是，8幅土地全部流拍。

流拍两个月后，10月25日，这8宗地块降价后再次出让，调整后的起拍价为108.017亿元，较之前的130.82亿元减少了约22.8亿元。最终央企华侨城以116.017亿元的总价全部拿下，楼面均价为4055元/平方米。

展望未来，大国企拿地的比例很可能继续走高。张大伟分析，未来在土地市场下行的情况下，一些地方政府迫于税收和土地财政的压力，往往会采取让地方大国企“托市”的措施，比如推出优质地块、降低起拍价格，保持土地市场和楼市的整体热度。