各地铁规划密集获批，投资超万亿，TOD开发空间蕴含2.4亿平米

自2018年12月以来，在一个月左右的时间里，发改委批复了全国各地多个基建项目，投资总金额超过1万亿元。这其中，大多数是轨道交通项目，如地铁、城际铁路和高铁。

在地铁方面，根据第一财经记者统计，包括上海、武汉等6个大城市的地铁规划，涉及的总投资达到了6628亿元。而地铁规划密集获批，也为一些相关产业的发展带来了空间，尤其是围绕地铁上盖的TOD（公交导向开发，Transit-Oriented-Development）场站开发，迎来了大发展的良机。

例如，发改委在关于武汉市城市轨道交通第四期建设规划（2018~2024年）的批复中要求，要加强城市轨道交通枢纽综合立体开发，发挥土地增值效益，促进城市轨道交通可持续发展。在关于长春市城市轨道交通第三期建设规划（2019～2024年）的批复中也要求，加强长春市轨道交通枢纽综合立体开发，发挥土地增值效益，促进城市轨道交通可持续发展。

各地也在快推进地铁TOD开发。东莞市日前提出，今年将重点推进东莞火车站、虎门高铁站、松山湖北站、滨海湾站、常平火车站、东莞汽车总站等TOD综合开发，加快站场一体化TID规划建设，打造一批高效集约、站城一体化的地铁上盖综合体。目前为了促进TOD规划落实，推动轨道站点地区的开发建设，道滘启动了南城片区和昌平片区的控规调整，目前正在公示。

在广州，2018年12月6日，广州成功出让10宗商住用地，揽金259.2亿，其中广州地铁豪掷135.5亿拿下白云区白云湖车辆段、番禺区陈头岗停车场场站综合体两宗地块。而近一年多来，广州地铁连续拿下多个大型地块，进行场站TOD开发。

TOD模式是轨道交通+物业”的典型形态，核心在于以公共交通站点为中心，通过对地上土地和地下空间的集约化利用，在5-10分钟步行半径内建立服务中心或者城市广场等，满足人群居住、购物、娱乐等多种需求。这种模式在美国、日本和中国香港等地已发展得较为完善。

上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心去年年中发布的报告显示，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来三到五年内，全国城市轨交基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间。

易居研究院智库中心总监严跃进对第一财经分析，在经济下行压力之下，一二线大城市的城市轨道交通建设成为稳投资的重点，包括直辖市、省会城市、大城市轨道交通的建设，也会房地产市场发展带来巨大的机会和发展空间，这种空间主要体现在大城市近郊的土地市场开发，以及大都市周边的卫星城等，将会成为开发重点，包括商业地产、住宅市场的开发。

“总体来说，TOD开发将是未来房地产开发的重点。”严跃进说，目前很多企业也在做TOD开发，包括各地的轨道交通公司，以及专业房地产企业如万科、TOD也在做。开发的模式包括：地铁（铁路）公司自己开发；地铁公司+房产企业合作开发；地产公司拿地开发。这几种方式都有。

例如，去年6月，碧桂园以总价40亿元拿下了顺德陈村地块，该地块将规划建成顺德“湾区枢纽、科技顺德”TOD项目。

城市轨道交通的发展在很大程度上改变了城市的空间布局和结构形态。从纾解中心区人口，到引导物流、现金流，再到城市产业布局重塑、轨道交通盈利增长等多个方面，TOD对于城市格局重塑的积极作用，已经在一些发达城市国家和地区得到了验证。

不仅是地铁，城际铁路和高铁的密集获批与建设，同样也蕴含着巨大的TOD开发空间。比如，2018年8月，广东省政府出台《关于支持铁路建设土地综合开发的若干政策措施意见》，明确今后铁路与站场周边的土地进行捆绑，实施土地综合开发。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚告诉第一财经记者，再过十年以后高铁周边的产业会发展起来，在高铁周边居住和办公的人，去到另外一个大城市出差十分方便，从而加速人流、信息流等各种资源的快速流动。在大城市，未来高铁周边将很可能发展成为商业中心、产业中心、居住中心。