争夺五宗宅地，30房企激战深圳红荔西路

下午七点，下着雨的深圳天早就黑了，红荔西路土地房产交易中心的保安开始驱赶尚在大厦逗留的人。土拍结束后，仍有忙着电话请示沟通的房企代表。

一个小时前，这里还是数百亿资金的厮杀战场，开发商、银行和相关地产从业者坐满整个交易中心，连走道都站满了人，十分罕见。一切为了土地。

深圳土地房产交易大厦是开发商最爱踏足之地，然而这样的机会十分难得。受腹地所限，这座年轻的城市新增建设用地严重不足，可推出的住宅用地少之又少。

5月24日，交易中心公告，在6月24日出让5宗居住用地，起始总价154亿。

这是2019年，深圳首次出让的宅地，也几乎是无前例的，一次性推出5宗宅地。从30家房企中厮杀出的是越秀、龙光还有中海、电建和平安不动产，他们刚经历完一个下午的激战。

深圳有多缺地，竞拍战斗就有多壮观，只是时势不同了。拿地和销售中隔着千山万水，高枕无忧不属于调控时代。

越秀拿下泰禾院子旁项目

公司内部立项，进行价格调研，再做成本、工期、营销的项目测算，开发商一个月的准备，均是为了今天。

24日，深圳挂起黄色暴雨警告，黑云压城，压不倒房企抢地的决心。

虽说下午3点才正式竞拍，但是午后一点，土地房产交易大厦门口已排起长龙。

下午两点，土地房产交易大厦大门打开，开发商如鱼入水般涌进，三楼是目标所在地。

五宗地中，第一宗竞拍的是位于宝安铁岗的A122-0360宗地，该宗地建筑面积为121310平方米，人才房初始配建面积10810平方米，最高限价是59.08亿元。

深圳采取“单限双竞”的办法出让土地，竞买人最高报价未超过最高限价时，按价高者得；当竞买人报价达到最高限价时，转为竞无偿移交的人才房面积，最后报出人才房面积最多者得。A122-0360宗地开始竞拍不过数分钟，便已触及最高限价，进入竞人才房面积阶段。

5、6、25号等房企轮番上阵，人才房面积报出的数据一路上升。

25号赢了，大屏幕打出的“广州越璟房地产开发有限公司以590800万元竞得A122-0360宗地”。

越璟是越秀地产的马甲。其竞得的人才房面积加上初始配建面积，最终达19610平方米。

以最简单粗糙的办法来计算地价，便是用建筑面积减去配建的人才房面积得出粗略的可售面积，再用总价除去可售面积。

越秀的地价已达5.81万元，当然，如果把人才房建筑成本算上，越秀的地价将再上一层楼。

一名成本测算的人士告诉第一财经，人才房建筑成本与商品房相当，最少3000元／平方米起步。

铁岗地块曾于去年12月出让，但最后因要求过于严苛而流拍，今天是该地块的二进宫，只是面积更大，再把商业自持的要求剥除。

对于广大房企而言，泰禾尖岗山院子项目——那个闻名全国、贵到上天、又迟迟未能入市的地块——是铁岗地块难以撕去的标签，铁岗地块就在泰禾尖岗山院子项目旁。

一名参与后续龙华地块竞拍的房企代表称，“集团不对铁岗地块感兴趣，那个区域有限高等限制因素，规划难以掌控，已经有房企陷进去了，我们会更小心。”

那家陷进去的房企，正是泰禾。

在房企心目中，今日出让的五块地块中，铁岗地块只能排第二，第一名是龙华地块。

“区位太好了。”一家专做旧改的投拓人士对第一财经感叹，他所代表的房企不打算参与竞拍，从作为从业者，并不愿错过这场史诗级的土拍盛宴。

龙华专业户再出手

最受看好的地块，耗时最长。

龙华民治宗地建面是148300平方米，人才房初始配建面积是14100平方米，最高限价是65.85亿元。

这宗地从下午15:20分左右开始竞拍，待结束已是16:30分。一些号码牌反复被高高举起，来宣示拿地决心。90、96、28、30、19号，它们对应的房企是华侨城、金茂、中海和华润置地、龙光。

开始时，金茂是志在必得的。2016年6月，深圳首宗商品房现售试点地块出让，被金茂斩获，如今建成项目金茂府开盘在即，但一层层调控加持下，购房者信心已经动摇。金茂府需要新的高价地来保驾护航，证明区位价值。

但金茂遇上的是狂人龙光，以及在深圳将近无米下锅的华侨城。

人才房竞拍面积一路上飙，最后竞拍的人才房面积已达22600平方米，加上初始人才房面积，已达36700元／平方米，剩下的可售面积，只有10万平出头。金茂整个团队最后放弃了，反正“抬轿”目的已达。

胜利者是龙华专家龙光。一家与龙光规模相当的房企负责人对第一财经表示，龙光对龙华地块的开发模式，已有成熟经验。

龙光在深圳拿过的高价地不少。2014年，龙光豪掷46.8亿元拿下白石龙地块，地价近2.5万元/平方米，超过当时龙华新房均价；2015年，拿下龙华红山地块，总价达112.5亿元创新高；2016年，龙光又以140.6亿元总价拿下深圳光明商住地。

龙光过去几年业绩稳步增长，然而很难说是好运，还是精准眼光的预判。当今日龙华地块竞拍的人才房面积超过2万平时，现场已是一片唏嘘。

冗长的竞拍过程，大大消耗房企的耐心。龙华宗地竞拍完，少数房企代表已离场。后续三宗地，均位于深圳远郊区，两宗光明、一宗坪山，最终得主分别是中海、电建和平安。

中海宗地价格是38154元／平方米，电建宗地是36796元／平方米，平安的地价是20356元／平方米。

尽管总价被限制，但竞人才房下的单价依然不菲，面粉逼近面包，房地产业依然是博傻游戏吗？

信仰比金子宝贵，比空气稀缺。在粤港澳大湾区龙头城市的光环下，开发商对这个城市信心的充沛度，在今日集中用竞价牌表示。

然而此际，深圳楼市不仅有交易上的“五限”，资管新规限制资金流入房地产领域的精神亦在延续。

5月，银保监23号文发布，对房企前端拿地融资进一步收紧，禁止银行表内外资金用于土地出让金融资，也禁止信托直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资。

去年以来，银行、信托基本已无资金介入拿地前端，而民间借贷利率达15-18%。

六点出头，长达数小时的土地竞拍终于结束。越秀拿下铁岗地块的海报已在朋友圈铺天盖地，而龙华地块有专业人士测算至少要卖到11万龙光才能不亏本，但地块隔壁小区的周女士却高兴不起来，她担心，“连金茂府都卖不出去”。

盲目乐观是艰难的，除非泰禾尖岗山项目和金茂府都在口碑和销售上获得大满贯，否则新的高价地不过是深圳土地史上一道新的阴影。