尽管楼市调控仍保持高压态势,但2019年上半年土地市场继续活跃,根据中原地产研究中心统计,50大城市合计卖地20034.4亿。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,今年1-2月份各地土地市场较低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场出现了明显复苏苗头,5、6月继续蔓延升温。
分城市来看,卖地最多的是杭州,达到1444.5亿,继续在各个城市中领跑。从近年来的情况来看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,去年则再创新高,达到了2501亿元,在全国各城市中领跑,今年则延续了这样的态势。
值得一提的是,自2014年以来,杭州的土地出让金累计已达9592亿,按照当前的发展态势,到今年底,杭州近六年来的土地出让金总和将突破万亿元大关。
表1:2014年以来杭州土地出让金情况(来源:中原地产研究中心)
杭州土地出让金领跑,与近年来杭州城市建设快速推进有关。此间的一大背景是,相比一线城市以及南京、武汉这些大区中心城市,杭州原有的城市规模比较小,包括地铁在内的公共基础设施比较薄弱,需要加以完善。例如,为了给2022年杭州亚运会提供更好的支撑和保障,构建现代化综合交通运输体系,杭州提出,到2022年将形成总长度达516公里的轨道交通,并将实现轨道交通十城区全覆盖。
而目前杭州的轨交里程只有114公里,4年内要达到516公里,接近于现在的四倍,与现在的一线城市相当,这意味着杭州地铁建设需要奋起直追。而修建如此大规模的地铁,也需要有雄厚的财政作为保障。
为了稳定杭州房地产市场发展,日前杭州出台了土拍新规。在6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告, 在目前“限地价+竞自持”基础上,杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格。地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。
杭州之后,另一新一线城市武汉在上半年共卖地948.8亿元,位居全国第二。今年4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿元,溢价率最高的一宗为24%。美的置业(03990.HK)在武汉拿下的一宗地块经过了172轮竞价,最终成交金额28.57亿元,溢价率高达80%,楼面价格10369.76元/平方米。
热点卖地二线城市还有苏州。今年4月24日,苏州市区土拍落下帷幕,7宗地块全部成功出让,共揽金135.7亿元。
表2:上半年城市土地出让金TOP15(来源:中原地产研究中心)
总体来看,今年上半年包括杭州、武汉、苏州、合肥、天津等热点城市的土地市场都十分亮眼。张大伟说,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是一二线土地市场升温的主要原因。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。
另一方面,这种格局也与近期的户籍改革和都市圈建设有关。今年4月8日,国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》提出,要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
分析指出,在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下,二线城市将成为落户的重要方向。
重点城市2024年宅地供应规模同比下降10%。
到2026年,苏州建设成为产业规模大、创新能力强、基础设施全、发展生态优、对外交流合作水平高的跨境电商发展强市。
外地购房者忙看房,杭州房东忙挂牌。
中指研究院今天发布的一季度土地市场数据显示,截至3月26日,2024年一季度全国300城住宅用地土地出让金2180亿元,同比增长10.4%,住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%,溢价率提升至5.6%。对此,业内表示,土地出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快,带动300城出让金及楼面均价结构性上升。展望二季度,预计各地将充分发挥 调控自主权,一线城市可能继续优化限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。
无锡、苏州协同发展又有新进展。