盈利能力逐步提升，保利发展稳定穿越周期

地产行业整体承压时，保利发展（600048.SH，下称“保利”）作为央企龙头的竞争优势正逐渐显现。

8月12日，保利公布2019年上半年业绩。期内公司实现营业总收入711.21亿元，同比增长19.49%；归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%；销售金额2526.24亿元，同比增长17.33%。

稳健的销售增长让保利在上半年稳居行业第四。在27年发展历史中，保利历经大小周期，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，和时代同频共振。此前四年，其一直保持年增长千亿的节奏。

但大象起舞的时代，企业活下去且活得好不在于奔跑的速度，而在于稳健穿越周期的能力。

异于行业不断攀升的融资成本，期内保利有息负债综合成本仅约4.99%。在融资环境趋紧愈加确定、高杠杆经营房企的贷款行为愈受监管之下，保利正以独有竞争优势巩固持续增长的生命力。

穿越周期逆势生长

2019年，内外部环境复杂多变，包括龙头房企在内的行业整体承压，业绩分化愈发明显。前六个月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，行业规模增速放缓。

在严峻的市场挑战之下，保利继续保持稳健增长。

数据显示，上半年公司实现销售金额2526.24亿元，同比增长17.33%；营业总收711.21亿元，同比增长19.48%。上半年累计销售金额稳居行业第四，销售增速同样居于房企前列。

稳健的销售增长得益于保利城市深耕的能力。期内公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%，其中珠三角、长三角分别占比达27%和22%。1~6月，广州实现签约金额超200亿元，佛山、北京、成都、杭州超100亿元。

在营收稳步增长的同时，公司盈利能力进一步提升。数据显示，公司营业利润170.80亿元，同比增长35.91%；净利润129.6亿元，同比增长39.23%；归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%。

东方证券研报分析指出，保利发展盈利高增长主要来自于结转项目毛利率的提升和权益占比的提升。今年中报保利营业利润率为24.0%，相较于去年同期21.1%以及去年全年18.3%的营业利润率有所提升。

与此同时，公司房地产业务结转利润水平持续改善，房地产结算毛利率为 40.96%， 较去年同期提升5.68个百分点；综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和 18.22%。

在27年的发展历史之中，保利聚焦住宅开发主业，房开业务对公司收入贡献比例始终保持在90%以上。在此之上，保利瞄准需求升级和城镇化进程，为消费者提供更优质、综合的服务产品。

截至4月30日，保利物业合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米；重点布局世界级城市群、经济圈的保利商业，上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目。

物业板块在扩张的同时积极寻求上市。8月6日，保利物业向港交所递交招股书。若其成功上市，上市物业公司的位次要重新洗牌，3.7亿平方米的在管面积将超越绿城服务位居行业第三，仅次于彩生活和碧桂园服务。

据IPO文件，保利物业2016~2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，三年间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。保利物业称，整体毛利率上升，主要由于物业管理服务毛利率增加及社区增值服务的贡献增加所致。

背靠保利这一龙头房企，保利物业后续可管理项目较多，有利于实现规模效应。同时其对母公司的依赖程度正逐步降低。2016~2018年，保利物业来自母公司的管理项目占比由98.7%下降至88.6%，今前4个月进一步降至84.2%。

财务稳健抵御风险

进入2019年，开发商融资环境持续收紧。因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高，监管将展开房地产贷款业务专项检查。尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将严格处罚。

在高杠杆经营大型房企贷款行为受到更加严格的监管之下，保利作为一家经营风格稳健的央企，优势却逐渐显现。

期内，保利持续优化负债结构，公司资产负债率79.27%；净负债率76.64%，较2018年末降低3.91%；账面有息负债 2710亿元，有息负债综合成本仅约4.99%，处在行业最低区间。

经过16~17连续两年扩张后，保利在近两年适度降杠杆。目前公司在手现金1228亿元，对即期有息负债的保障倍数高达2.6倍，财务结构较为稳健。同时，上半年保利销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

央企特有的资金优势，使保利有资本储粮备货。期内公司新拓展项目44个，新增容积率面积826万平方米，总成本533亿元。一二线城市拓展金额及面积分别占比78%和60%，三四线城市主要布局珠三角、长三角等城市群周边。

另据保利披露的7月销售情况简报，其近期新获17个房地产项目，其中8宗挂牌获得、5宗拍卖获得、4宗通过合作方式获得，累计权益价款121.92亿。8月9日，保利在长沙市以底价169670万元又摘一宗地。

充裕的未售货量使保利夯实未来增长潜力。尤为重要的是，聚焦一二线以及位于核心都市圈、城市带的三四线布局，和中国当前都市圈、新型城镇化的发展趋势相契合。

尤为重要的是，储粮备货的同时其拿地成本可控。招商证券研究称，1~7月保利“土地款/销售额”较18全年下降21PCT至27%；期内新增项目楼面均价0.65万元/平米，“地价/售价”录得42%，较18年大致走平成本仍可控。

责任助力城市更新

在保证可持续发展的前提下，保利积极探索城市更新业务，推进多个旧城改造等优质项目，为城市面貌换新颜，为区域发展添活力。

从曾经暗无天日、污水横流的握手楼，到如今的高档住宅、超甲级写字楼、地铁上盖大型商业综合体等高端业态……众所周知，城市更新工作并不容易，需要政府、企业、村方等各方互相协作、发挥各自优势，共同推进项目。保利在城市更新改造中关照弱势群体、尊重民风民俗，赢得广大街坊的良好口碑。凭借强大的运营实力、成功的旧改经验和社会责任感，促进人与城市、建筑与自然、未来与历史的和谐相融。

行业下行周期，白银时代论调尘嚣日上。但保利认为，“峰值时代”房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将接棒下半场，驱动行业增长，具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将更加突出。

面对行业发展进入新阶段，去年9月13日，保利地产宣布正式升级为保利发展。不同于一些房企盲目发散转型，在保利的设想中，地产主业要回归服务本质，并持续将主业做大做强。

在战略升级和品牌升位后的新一年里，保利坚持以“一主两翼”发展战略为主导，构建不动产生态发展平台，纵向是产业链的延伸，横向是不动产业态的扩展。主业与两翼业务的互动协同，实现对相关产业资源整合。

（本文内容仅供参考，不构成投资建议。）