公募REITs呼之欲出，中国房地产金融将启新篇

经过多年的论证和探索，以今年1月29日沪深交易所连发业务办法、发售指引和审核关注事项等三项业务规则为标志，中国房地产市场翘首以盼的公募基础设施REITs终于进入实质落地阶段，引发各方关注。

3月23日，在仲量联行（纽交所交易代码：JLL）主办的“睿见在线I 2021中国房地产市场峰会”中国场活动上，菜鸟智慧物流基础设施板块CFO郑海宁、中联前源不动产基金管理有限公司总裁何亮宇、砂之船集团法务总监及董事会秘书沈悦、德邦基金总经理陈星德等专业人士受邀展开主题讨论，分析中国公募REITs产品的发行特点和收益预期，并展望未来投资标的扩展至商业地产项目的可能。

“发展公募REITs与当前监管政策所追求的盘活存量资产、降低杠杆率等目标非常匹配，可谓正当其时。”讨论主持人、仲量联行华东区评估咨询服务部总监熊建平表示：“短期来看，公募REITs将会是房地产企业拓展融资渠道的崭新选项，而着眼长远，这类产品将有力地推动房地产企业转型，促进资产管理业务的发展。”

发行人不止地产商——“有中国特色”的公募REITs

在菜鸟智慧物流基础设施板块CFO郑海宁看来，与国际市场上REITs的发行人主要是拥有丰富资产管理经验的传统房地产开发商不同，类似于菜鸟、顺丰等电商物流企业在未来将会有强劲的发行需求。他进一步解释道：“物流仓储资产本就是这些企业的核心生产资料，为自身的主营业务服务，估值成熟透明，现金流的稳定性也有很大的保证，因此具备发行优质公募REITs产品的条件。所以未来中国投资者不但可以买入这些公司的股票，还能够通过投资REITs博取风险度适中的收益。”

国际性大型连锁奥特莱斯运营商砂之船集团发行的全亚洲首只以奥特莱斯为底层资产的房地产投资信托于2018年3月在亚洲最成熟的公募REITs市场——新加坡交易所主板上市。砂之船集团法务总监、董事会秘书沈悦在分享中特别提到，从监管层面来看，中国公募REITs对于产权清晰、合规、运营能力强、现金流持续稳定的要求与新加坡、甚至中国香港等市场完全一致；但在产品结构、税收规则、杠杆比例等方面略有差异。

REITs始于基建实属明智之举

随着全国两会闭幕，“十四五”规划和2035年远景目标纲要的正式获批标志着中国已正式进入“十四五”时期，无论是公路、铁路、机场等传统基础设施，还是仓储物流、数据中心等新基建都将拉开建设的大幕。目前正在试点的中国公募REITs产品就聚焦在基础设施领域。中联前源不动产基金管理有限公司总裁何亮宇先生认为，公募REITs一方面能够把基础设施项目的债务性融资转变为权益性投资，另外一方面也能盘活存量资产，带动新增投资，契合国家所制定的经济社会发展目标和节奏。

对于未来公募REITs投资标的扩展的可能性，何亮宇表示：“在美国的REITs市场上，基础设施的资产规模占比已经达到了60%以上，属于主流的投资标的；而在中国，基础设施的资产规模也大于我们的商业不动产；同时基础设施项目具有现金流稳定性更高的特点，所以此次公募REITs的试点从基础设施项目开展是最佳的选择。随着此次试点的稳步推进和经验积累，未来中国公募REITs的范围将会拓展到商业不动产领域。”

稳定分红+增值预期：稀缺品种填补投资市场空白

针对投资者普遍关注的产品收益预期，讨论嘉宾一致认为公募REITs是风险度相对适中的一类产品。德邦基金总经理陈星德指出：“中国老百姓的投资渠道集中在楼市和股市，风险相对较高。相比于A股市场的低分红率，中国公募REITs规定的收益分配比例不得低于年度可供分配利润的90%，既能够获得固定的分红收益，又能够坐享资产增值空间，风险收益特征更加均衡平稳。”

郑海宁表示：“基础设施项目之所以能产生稳定的现金流，以仓储物流领域为例，除了收入有保障之外，随着科技水平的提升，物联网、人工智能算法、无人操作设备等创新技术能够大大降低项目运营成本，提高项目利润空间。”在通过实际数据进行佐证时，沈悦表示：“REITs产品在新加坡几乎被视为是稳健的避险产品。砂之船奥特莱斯REITs上市回报率不但超出预期，并呈现出逐年递增的态势。当中国公募REITs产品陆续落地，平稳运行一段时间后，投资者必将被该类产品安全、稳健的收益预期所吸引，将其纳入资产配置组合，享受长期回报。”

何亮宇最后总结道：“REITs将是一种值得长期持有的产品，其阶段性的波动会被长期持有消化掉。”